Дарение земельного участка — это один из самых простых и популярных способов передачи недвижимости внутри семьи. При правильном оформлении сделки можно полностью избежать налоговых обязательств, сократить сроки регистрации и минимизировать юридические риски. В статье подробно рассмотрены:

• Кто имеет право на налоговые льготы;
• Какие документы необходимы для дарственной;
• Пошаговая процедура подачи заявления в МФЦ/Росреестр;
• Особенности оформления дарения дома и земельного участка вместе;
• Типовые положения договора дарения.

Налоговые аспекты дарения между родственниками

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217) и Семейному кодексу РФ, при передаче недвижимости от одного члена семьи другому налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается, если соблюдены следующие условия:

• Даритель и одаряемый являются близкими родственниками (супруг(а), родители‑дети, бабушки‑дедушки‑внуки, родители‑потомки, а также полнородные и неполнородные братья‑сестры, имеющие общего отца или мать);
• Объект дарения — земельный участок, дом или их совокупность;
• Дарение официально зарегистрировано в Росреестре.

Если даритель — не родственник (дальний родственник, друг, сосед) или если передаётся только часть участка, то получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ) либо 30 % (для нерезидентов) от кадастровой стоимости имущества.

Важно помнить, что налоговый вычет на дарственные не распространяеться. Поэтому при планировании сделки следует тщательно проверять статус отношений между сторонами.

Необходимые правоустанавливающие документы

Для подачи заявления в МФЦ (или напрямую в Росреестр) потребуется собрать пакет документов, который зависит от того, что именно передаётся: только земля или земля + дом.

Общий набор документов

• Паспорт и ИНН обеих сторон;
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на земельный участок и (при наличии) на дом;
• Кадастровый паспорт (технический паспорт) участка, выданный БТИ;
• Справка об отсутствии задолженности по земельному и имущественному налогу (запрашиваеться в налоговой инспекции по месту регистрации недвижимости);
• Заявление о регистрации дарения (стандартная форма, предоставляемая в МФЦ).

Документы, если передаёться дом

• Технический паспорт дома (выданный БТИ);
• Кадастровый план с указанием построек;
• Акт ввода в эксплуатацию (если дом построен после 1998 года).

Дополнительные справки (по требованию региональных органов)

• Справка о праве пользования (если участок арендуется);
• Разрешения на строительство/перепланировку (если они влияют на границы участка).

Пошаговая инструкция оформления дарения через МФЦ

1. Подготовка документов; Соберите пакет, указанный в разделе 2. Проверьте актуальность выписок из ЕГРН (не старше 3 месяцев).
2. Проверка налоговых обязательств. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту регистрации недвижимости и запросите справку об отсутствии задолженности по земельному и имущественному налогу.
3. Заполнение заявления. На портале Госуслуг или в отделении МФЦ заполните форму «Заявление о государственной регистрации перехода права собственности в результате дарения».
4. Оплата государственной пошлины. При дарении между близкими родственниками пошлина не взимается. Если даритель — не родственник, пошлина составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, но не менее 1 500 руб.
5. Подача в МФЦ. Предоставьте оригиналы и копии всех документов. Сотрудники проверят комплект и направят его в Росреестр.
6. Регистрация в Росреестре. После проверки нотариусом (в некоторых регионах) или без нотариуса (если обе стороны находятся в одном регионе) будет оформлена запись о переходе права.
7. Получение выписки. Через 5–10 рабочих дней (по ускоренной процедуре — до 3 дней) вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что земельный участок теперь находится в собственности одаряемого.
8. Уведомление налоговой. Одаряемый обязан подать декларацию о полученном доходе до 30 апреля года, следующего за годом дарения. При наличии льготы декларацию подавать не требуется, но рекомендуется сохранить подтверждающие документы.

Если одна из сторон находится за пределами РФ, процесс усложняется: требуется нотариальное заверение доверенности, а также согласование с миграционной службой.

Как оформить дарение дома и земельного участка совместно

Обычно в договоре указываются два предмета:

• Земельный участок (кадастровый номер, площадь, границы);
• Дом (кадастровый номер, тип, площадь, состояние).

При совместном дарении важно:

1. Убедиться, что обе недвижимости находятся в едином реестре (один объект — «дом на земельном участке»). Если дом и земля зарегистрированы раздельно, в договоре следует указать оба кадастровых номера.
2. Обеспечить отсутствие обременений (ипотека, арест, сервитуты). Если такие обременения есть, их необходимо погасить или оформить согласие обременяющей стороны.
3. Оформить отдельный акт согласования границ с соседями (при необходимости) и приложить его к договору.

Пример типового пункта договора:

Предмет договора:
Даритель передаёт в собственность Одаряемому земельный участок, кадастровый номер 77:01:0123456:789, общей площадью 12 000 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10.
Даритель передаёт в собственность Одаряемому жилой дом, кадастровый номер 77:01:0123456:790, общей площадью 250 м², построенный в 2015 году, расположенный на указанном в п. 1 участке.

Как избежать налоговых рисков

Тщательная проверка статуса родственников

Если вы сомневаетесь, относится ли ваш получатель к категории «близких родственников» по закону, лучше получить справку из МФЦ или обратиться к юристу‑налоговому консультанту. Ошибочная классификация может привести к начислению НДФЛ и штрафам.

Своевременная подача декларации

Даже при освобождении от налога рекомендуется в налоговую подать декларацию № 3‑НДФЛ с отметкой «дарение недвижимости» и приложить копии договора и выписки из ЕГРН. Это позволит избежать вопросов проверяющих органов.

Учет кадастровой стоимости

Налоговый орган рассчитывает налоговую базу исходя из кадастровой стоимости. Если в реестре указана заниженная стоимость, налоговая может провести переоценку. Поэтому перед дарением проверьте актуальность кадастровой стоимости и, при необходимости, запросите её пересмотр.

Отсутствие скрытых обременений

Любые ипотечные обязательства, аресты, сервитуты и другие ограничения должны быть сняты до подписания договора. Иначе сделка может быть признана недействительной, а налоговая обязанность переходит к одаряемому.

Правильный порядок регистрации

Регистрация в Росреестре является окончательным подтверждением перехода прав. До момента внесения записи в ЕГРН даритель юридически остаётся владельцем, а значит, может нести налоговые обязательства.

Образец договора дарения земельного участка

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

г. ____________ "__" __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Даритель: ________________________________, паспорт: _______________, ИНН: ___________, проживающий(ая) по адресу: ________________________;


Одаряемый: _______________________________, паспорт: _______________, ИНН: ___________, проживающий(ая) по адресу: ________________________;

именуемые в дальнейшем «Стороны», заключаем настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
 1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому земельный участок, кадастровый номер 77:01:0123456:789, общая площадь 12 000 м², расположенный по адресу: г. __________, ул. __________, д. ___.
 1.2. (При передаче дома) Даритель передаёт в собственность Одаряемому жилой дом, кадастровый номер 77:01:0123456:790, общая площадь 250 м², построенный в 2015 году, расположенный на указанном в п. 1.1 участке.

Права и обязанности сторон
 2.1. Даритель гарантирует, что он является единоличным собственником указанного имущества, имущество не обременено правами третьих лиц и не находится под арестом.
 2.2. Одаряемый принимает имущество в полном объёме, без скрытых дефектов.

Налоговые положения
 3.1. Стороны подтверждают, что являются близкими родственниками в соответствии со ст. 217 НК РФ, поэтому НДФЛ при получении имущества не уплачивается.
 3.2. Стороны обязуются совместно предоставить в налоговые органы все необходимые справки и выписки.
Регистрация договора
 4.1. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента его подписания.
 4.2. Расходы по регистрации несёт Одаряемый.

Прочие условия
 5.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
 5.2. Любые изменения и дополнения к договору действительны только в письменной форме, подписанные обеими Сторонами.

Подписи сторон:

_____________________/ Даритель

_____________________/ Одаряемый

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Для дарения между близкими родственниками в большинстве регионов РФ нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно подать документы в МФЦ. Нотариус может потребоваться, если одна из сторон находится за пределами РФ или если сделка происходит в регионах, где установлен обязательный нотариальный контроль.

Можно ли дарить только часть участка?

Да, но в этом случае необходимо оформить долю в праве собственности. При передаче доли налоговое обязательство может возникнуть, если получатель не относится к близким родственникам.

Что делать, если у участка уже есть землепользователь (аренда)?

Необходимо оформить согласие арендодателя на переход права собственности или сначала погасить арендные обязательства.

Как быстро зарегистрировать дарение?

Стандартный срок регистрации — 30 дней. При подаче заявления через электронный портал Госуслуг и оплате ускоренной процедуры (платная) срок может сократиться до 3–5 рабочих дней.

Что происходит, если даритель умрёт до регистрации?

Если договор уже подписан и подан в МФЦ, а даритель скончался до завершения регистрации, документ считается действительным, но наследники могут потребовать подтверждения в суде. Поэтому рекомендуется завершить регистрацию до смерти дарителя.

Оформление дарения земельного участка в семье — это простая процедура, если соблюдать ряд правил:

• Точно определить статус отношений между дарителем и одаряемым;
• Собрать полный комплект документов (правоустанавливающие, кадастровые, налоговые справки);
• Подать заявление в МФЦ и дождаться государственной регистрации в Росреестре;
• Своевременно предоставить налоговой декларацию (или оформить освобождение от уплаты НДФЛ).

При правильном подходе налоговые риски полностью устраняются, а передача недвижимости проходит быстро и без лишних расходов.

Статья подготовлена на основе актуальной информации из официальных источников (Налоговый кодекс РФ, Федеральный реестр недвижимости, материалы Федеральной нотариальной палаты) и практических рекомендаций юристов‑недвижимостников, собранных в 2025‑2026 годах.