Дарственная на квартиру — одна из самых «родных» и «добрых» сделок в российском праве.
Однако даже в ней мелочей не бывает: один неправильный документ или пропущенная дата
может превратить безобидный подарок в годы судебных разбирательств.
Ключевой вопрос, который волнует 90 % дарителей и одаряемых:
нужно ли подписывать акт приёма-передачи при дарении квартиры?

Что такое акт приёма-передачи в контексте дарения

Акт приёма-передачи (иногда его называют передаточным актом) — это двусторонний документ,
который фиксирует:

• фактическую передачу квартиры от дарителя одаряемому;
• дату, время и место передачи ключей;
• состояние помещения (наличие/отсутствие дефектов, задолженностей, мебели);
• обязанности сторон по устранению выявленных недостатков;
• подписи обеих сторон и свидетелей (при необходимости).

Важно: акт не подменяет собой договор дарения, а лишь подтверждает исполнение
обязательства по передаче имущества.

Требует ли закон обязательного акта при дарении?

2.1 Позиция Росреестра и ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости считается заключённым
с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Никаких дополнительных актов закон не требует.
Росреестр и МФЦ регистрируют переход права по представленным договору дарения,
паспортам и выписке из ЕГРН. В перечне документов на сайте Росреестра акта приёма-передачи нет.

2.2 Исключения, когда акт всё-таки нужен

1. Условие в самом договоре.
   Стороны могут включить пункт: «Передача квартиры осуществляется по акту приёма-передачи».
   В этом случае документ становится обязательным, и без него одаряемый теоретически
   может отказаться считать обязательство исполненным.
2. Налоговый вычет и споры о «существенных недостатках».
   Если в будущем одаряемый захочет продать квартиру и воспользоваться имущественным вычетом,
   налоговая может запросить любой документ, подтверждающий реальность сделки.
   Акт приёма-передачи в этом случае — самый простой способ доказать фактическое владение.
3. Дарение доли/части квартиры, когда вселение происходит позже.
   Даритель может остаться проживать в квартире после дарения.
   Тогда акт позволяет точно зафиксировать: «ключи переданы — право собственности перешло,
   но вселение отложено до такого-то числа».

Как выглядит образец акта приёма-передачи квартиры по договору дарения

Ниже приведён типовой шаблон, актуальный на г.

АКТ приёма-передачи квартиры по договору дарения № ___ от «___»________ 20__ г.

г. _______________ «___»________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: ________________________________,
 паспорт серия ___ № ________, выдан ______________________,
 зарегистрированный по адресу: ____________________________,
 именуемый(-ая) в дальнейшем «Даритель»,

и
Одаряемый: ________________________________,
 паспорт серия ___ № ________, выдан ______________________,
 зарегистрированный(-ая) по адресу: ____________________________,
 именуемый(-ая) в дальнейшем «Одаряемый»,

настоящим подтверждаем:

На основании договора дарения № ___ от «___»________ 20__ г. Даритель передал,
 а Одаряемый принял в собственность квартиру, расположенную по адресу:
 г. __________, ул. ________, д. __, кв. __, общей площадью ___ м²,
 жилой площадью ___ м², этаж ___/___.

Ключей передано: ___ комплект(а).
 Состояние квартиры: ________________________________ (указать дефекты или «без дефектов»).

Задолженности по коммунальным платежам на день передачи отсутствуют / составляют ___ руб.,
 стороны распределили обязательства следующим образом: __________________.

Настоящий Акт составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах,
 имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Даритель) (Одаряемый)

Алгоритм оформления: пошаговая инструкция

1. Подготовка: заполнить акт в двух экземплярах (можно набрать на компьютере или написать от руки).
2. Экспертиза: желательно сфотографировать/заснять все помещения и показания счётчиков.
3. Подписание: стороны ставят подписи в присутствии друг друга (если квартира в ипотеке — также представителя банка).
4. Свидетели: не обязательны, но могут присутствовать два нейтральных человека.
5. Хранение: один экземпляр отдаётся одаряемому, второй — дарителю.
6. Регистрация в Росреестре: акт НЕ подаётся, но при необходимости его можно приложить к заявлению в МФЦ.

Частые ошибки и как их избежать

Когда можно обойтись без акта

• Сделка между близкими родственниками, доверие 100 %.
• В договоре дарения НЕТ ссылки на акт.
• Квартира сразу после подписания дарственной перешла в пользование одаряемого.

Когда акт нужен обязательно

• В договоре есть пункт «передача по акту».
• Квартира сдаётся в аренду или в ней остаётся проживать даритель.
• Планируется продажа квартиры в будущем (упрощает налоговый контроль).

но практика показывает — лучше потратить 10 минут на бумагу, чем годы на суды.
Подписав акт, вы оградите себя от претензий, а одаряемого — от лишних вопросов налоговой.

Быстрый чек-лист перед визитом к нотариусу/в МФЦ

✅ Договор дарения (2 экз.)
✅ Паспорт дарителя и одаряемого
✅ Выписка из ЕГРН не старше 5 дней
✅ Согласие супруга дарителя (нотариальное), если квартира куплена в браке
✅ Акт приёма-передачи (2 экз.) — при наличии условия в договоре или по желанию сторон

Обновлено: 20 апреля 2026 г.
Если остались вопросы — обратитесь к квалифицированному риэлтору или нотариусу.