Важно! С 2025 года вступили в силу новые правила, которые значительно упростили и удешевили процедуру обмена жилья между родственниками. Ниже вы найдёте актуальную информацию на 20 апреля 2026 года.
Что такое «обмен квартиры» между близкими родственниками?
Обмен — это двусторонняя безвозмездная сделка, в которой каждая сторона передаёт друг другу квартиру в собственность. В гражданском кодексе это оформляется как договор мены, а при родственных связях дополнительно применяются правила дарения, позволяющие сэкономить на налогах и госпошлине.
Кого считают «близкими родственниками»?
- супруги;
- родители и дети (включая усыновлённых);
- бабушки/дедушки и внуки;
- родные братья и сёстры.
Пошаговая инструкция по обмену квартиры
Шаг 1. Проверка «чистоты» объектов
Закажите выписки из ЕГРН для обеих квартир и убедитесь:
- Отсутствуют обременения (ипотека, арест, залог).
- Все собственники дееспособны и дают согласие.
- Нет прописанных несовершеннолетних без разрешения органа опеки.
Шаг 2. Оценка и сличение стоимости
Если квартиры равноценны, никакие доплаты не нужны. При разнице:
- сторона, получающая более дорогую квартиру, оформляет доплату по договору мены;
- доплата облагается НДФЛ 13 % только с превышения, если сделка не между близкими родственниками.
Шаг 3. Сбор документов
| Документ | Где получить | Срок действия |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН | rosreestr.ru | 5 дней |
| Кадастровый паспорт | rosreestr.ru | бессрочно |
| Справка о прописанных | МФЦ/ГУВМ МВД | 3 дня |
| Согласие супруга | нотариус | бессрочно |
Шаг 4. Нотариальное удостоверение (обязательно с 2025 г.)
С 1 января 2025 года любые сделки с долями, включая обмен, требуют нотариального удостоверения. Размер госпошлины:
- 0,5 % от кадастровой стоимости квартиры;
- но не более 20 000 рублей;
- скидка 50 %, если сделка между близкими родственниками (декрет ФЗ-385 от ).
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Нотариус сам отправляет документы в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации — 5 рабочих дней. Госпошлина: 2 000 руб. за каждый объект.
Налоги при обмене между родственниками
Когда НДФЛ не платится
- Квартиры находились в собственности ≥ 3 года (для подаренных/наследованных от близкого родственника).
- Сделка оформлена строго между близкими родственниками (см. выше список).
Когда нужно платить
Если квартира приобреталась по договору купли-продажи менее 5 лет назад, придётся заплатить 13 % с разницы цен, но можно применить налоговый вычет 1 млн руб.
Пример расчёта
Квартира 1: кадастровая стоимость 5 млн руб.
Квартира 2: кадастровая стоимость 4 млн руб.
Разница: 1 млн руб. — вычет 1 млн руб. = 0 руб. к уплате.
Особые случаи
Ипотечная квартира
Если одна из квартир в залоге у банка, потребуется:
- Согласие банка на обмен.
- Одновременное погашение или перевод ипотеки на новый объект.
Несовершеннолетние собственники
Обязательно разрешение органа опеки и попечительства. Процедура занимает до 30 дней.
Приватизированная комната в коммуналке
Необходимо письменное отказное согласие всех членов семьи, участвовавших в приватизации, заверенное нотариально.
Документы после завершения сделки
- Договор мены (2 экземпляра).
- Единый нотариальный акт (ЭЦП нотариуса).
- Выписка ЕГРН с новыми собственниками.
- Квитанции об уплате госпошлин.
Онлайн-сервисы для упрощения процесса
- Госуслуги, запись к нотариусу и МФЦ онлайн;
- Росреестр-Онлайн — проверка ЕГРН и отправка документов;
- ФНС «Личный кабинет», подача 3-НДФЛ и проверка льгот.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: можно ли обменять квартиру без нотариуса?
Ответ: нет, с 2025 года нотариус обязателен для всех сделок с недвижимостью между родственниками.
Вопрос: сколько времени занимает вся процедура?
Ответ: при полном комплекте документов, 7–10 рабочих дней.
Вопрос: нужно ли платить коммунальные долги перед обменом?
Ответ: да, нотариус потребует справки об отсутствии задолженности.