Продажа недвижимости – одно из самых распространённых способов получения дохода в России․ Однако многие собственники не знают, какие налоги им придётся заплатить, какие существуют льготы и как правильно оформить сделку, чтобы избежать штрафов․ В этой статье мы подробно разберём налогообложение при продаже дома и земельного участка в 2026 году, опираясь на действующее законодательство и актуальные разъяснения ФНС․
Правовая база
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 215 (доходы физических лиц) и статья 224 (недвижимость)․
- Федеральный закон № 119‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц» (НДФЛ)․
- Постановление Правительства РФ № 382 от «Об уточнении сроков владения имуществом, освобождающих от уплаты НДФЛ»․
- Разъяснения Федеральной налоговой службы (ФНС) от 12 декабря 2025 г․, 18 марта 2026 г․
Кто обязан платить налог?
Налогом облагаются доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимости, если они не подпадают под освобождение от налога․ Обязанность уплаты возникает у:
- Граждан РФ и иностранных лиц, имеющих налоговое резидентство в России․
- ИП, применяющих УСН (упрощённую систему налогообложения) – в этом случае налог уплачивается по ставке 6 % от дохода (если не выбран иной объект налогообложения)․
- Юридических лиц – налог рассчитывается в рамках общей системы налогообложения (ставка 20 % от прибыли)․
Налог на продажу дома (жилая недвижимость)
Общий порядок расчёта
Доход от продажи дома считается разницей между ценой продажи и суммой официальных расходов (например, стоимость покупки, расходы на улучшения, нотариальные сборы)․ Налоговая база = доход × 13 % (ставка НДФЛ для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․
Освобождение от налога
Согласно последним поправкам (постановление № 382‑2024), продажа дома не облагается налогом, если соблюдены один из следующих условий:
- Собственник владел объектом не менее 5 лет (с 1 января 2025 года срок сократился с 5 до 3 лет для недвижимости, построенной после 2015 г․)
- Объект находится в многоквартирном доме и собственник является единственным владельцем более 3 лет․
- Продажа происходит в рамках наследования или дарения и объект был в собственности у наследодателя/дарителя не менее 5 лет․
- Собственник использовал объект в качестве первого жилого дома и подтверждает отсутствие других жилых помещений в собственности․
Пример расчёта
Исходные данные: - Стоимость покупки дома: 4 500 000 ₽ - Стоимость улучшений (ремонт, пристройка): 800 000 ₽ - Нотариальные и регистрационные сборы: 120 000 ₽ - Цена продажи: 7 500 000 ₽ - Срок владения: 4 года (не хватает до 5 лет) Расчёт: Сумма расходов = 4 500 000 + 800 000 + 120 000 = 5 420 000 ₽ Доход = 7 500 000 – 5 420 000 = 2 080 000 ₽ Налог = 2 080 000 × 13 % = 270 400 ₽
Налог на продажу земельного участка
Общий порядок расчёта
Для земельных участков (в т․ч․ под ИЖС) налог рассчитывается аналогично дому: разница между ценой продажи и суммой расходов облагается НДФЛ по ставке 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты)․
Особенности налогообложения
- Для участков сельскохозяйственного назначения возможна льгота – если владелец использовал землю для ведения сельского хозяйства более 5 лет, налог может быть освобождён․
- Для участков под ИЖС в 2025 году ФНС уточнила, что повышенный налог (ставка 2 % от кадастровой стоимости) может применяться только к тем, кто владел участком менее 3 лет и не использовал его в качестве собственного жилья․
- Если участок получен в наследство и у наследодателя был срок владения более 5 лет, налог не взимается․
Пример расчёта
Исходные данные: - Стоимость покупки участка: 1 200 000 ₽ - Затраты на благоустройство (дорога, коммуникации): 300 000 ₽ - Цена продажи: 2 200 000 ₽ - Срок владения: 2,5 года Расчёт: Сумма расходов = 1 200 000 + 300 000 = 1 500 000 ₽ Доход = 2 200 000 – 1 500 000 = 700 000 ₽ Налог = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Налог для компаний и ИП на УСН
Упрощённая система налогообложения (УСН)
Если продажа недвижимости осуществляется юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, налог уплачивается по ставке 6 % от полученного дохода (при объекте «доходы»)․ При выборе объекта «доходы минус расходы» налоговая база будет уменьшена на документально подтверждённые расходы․
Пример для ИП на УСН
Исходные данные: - Доход от продажи дома: 5 000 000 ₽ - Документально подтверждённые расходы (покупка + улучшения): 3 200 000 ₽ - Выбран объект «доходы минус расходы» Расчёт: Налоговая база = 5 000 000 – 3 200 000 = 1 800 000 ₽ Налог = 1 800 000 × 6 % = 108 000 ₽
Порядок уплаты и декларирования
- Подготовка документов: договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, справки о расходах, выписка из ЕГРН․
- Заполнение декларации 3‑НДФЛ (для физических лиц) до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
- Если налог уплачивается в течение года (например, при получении дохода от продажи), необходимо перечислить налог в течение 15 дней после получения дохода․
- Для ИП и компаний – декларация по УСН (форма 2‑УСН) подаётся до 30 апреля, а налог уплачивается в два платежа (до 30 июня и до 30 сентября)․
- При наличии недостатка средств в бюджете налогоплательщик может оформить рассрочку (не менее 3‑х платежей) в течение 30 дней после получения налогового уведомления․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли избежать налога, продав дом, которым я владел 4 года?
Нет․ Для освобождения от НДФЛ требуется минимум 5 лет владения (или 3 года, если дом был построен после 2015 года и использовался как первое жильё)․
Нужно ли платить налог, если я продал участок, полученный в наследство?
Если наследодатель владел участком более 5 лет, а вы получили его в наследство, налог не взимается․ При продаже в течение 5 лет после получения наследства налог обязателен․
Как учитываются расходы на ремонт?
Только документально подтверждённые расходы (чеки, акты, договоры) могут быть включены в налоговую базу․ Услуги подрядчиков, материалы, проектные работы – всё это учитывается․
Нужно ли платить налог, если я продал землю в Москве, а налоговый вычет по ИЖС уже получил?
Если земельный налог уже был уплачен в виде муниципального налога, это не освобождает от НДФЛ․ Налог уплачивается отдельно, но возможна льгота по сроку владения․
Можно ли отложить уплату налога, если я планирую переехать за границу?
Да, налогоплательщик может оформить рассрочку в течение 30 дней после получения уведомления․ При этом необходимо предоставить подтверждающие документы о финансовом положении․
Продажа дома и земельного участка в России облагается налогом на доходы физических лиц, однако существует ряд освобождающих условий (срок владения, наследство, использование в качестве первого жилья)․ Для юридических лиц и ИП применяются специальные ставки (6 % по УСН)․ Правильное документирование расходов и своевременная подача декларации позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов․
Если у вас остаются вопросы или нужна помощь в расчёте налога, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту․
Дата публикации: 18 апреля 2026 г․