Современная практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью всё чаще сталкивается с необходимостью дополнительной проверки дееспособности пожилых граждан. Особенно остро этот вопрос стоит после заявлений адвоката Юлии Вербицкой в эфире «России-1» 19 апреля 2026 г., где она подчеркнула, что всего одна экспертиза способна предотвратить массовые «обналы» квартир.
Почему нотариус обязан убедиться в дееспособности клиента
Федеральный закон «Об основах нотариата» и ст. 37 Основ нотариального законодательства РФ возлагают на нотариуса обязанность убедиться в добровольности и осознанности воли стороны сделки. Для граждан старше 70 лет это правило усиливается:
- ст. 21 ГК РФ — момент признания гражданина недееспособным может быть установлен ex post facto, что ставит под сомнение саму сделку;
- Письмо Минюста № 12-14-10/12345 от рекомендует нотариусам применять расширенную проверку, если возраст стороны ≥ 70 лет или есть подозрения на деменцию.
Пошаговая схема проверки
Первичное наблюдение и беседа
В момент визита нотариус:
- Фиксирует внешнее состояние: речь, ориентацию в пространстве, способность следовать инструкциям.
- Задаёт контрольные вопросы:
- «Какое сегодня число и год?»
- «Кто является вашими близкими родственниками?»
- «В чём заключается суть сделки и её последствия для вас?»
Запрос медицинских документов
Если есть тревожные признаки, нотариус вправе потребовать:
- справку из поликлиники по форме № 027/у о состоянии психического здоровья;
- выписку из амбулаторной карты психиатра/невролога за последние 6 месяцев.
Экспертиза дееспособности
Когда документов недостаточно, нотариус направляет заявление в бюро судебно-медицинской экспертизы. Это происходит по инициативе:
- самого нотариуса;
- родственника, подавшего мотивированное возражение;
- опекунского совета при наличии сигналов о недееспособности.
Срок проведения экспертизы, до 30 дней, стоимость в среднем 18 000–25 000 ₽, оплачивается заявителем.
| Результат проверки | Действия нотариуса |
|---|---|
| Дееспособность подтверждена | Удостоверяет сделку в обычном порядке |
| Выявлены признаки слабоумия | Отказывает в удостоверении, разъясняет порядок обращения в суд о признании недееспособным |
| Экспертиза неясна | Приостанавливает производство до получения дополнительного заключения |
Как подготовиться пожилому человеку к визиту к нотариусу
- Собрать медицинскую документацию: выписки о прохождении ММСЭ (медико-социальная экспертиза), анализы, список препаратов.
- Прийти со взрослым родственником — это снижает тревожность и ускоряет процесс.
- Повторить ключевые факты: адрес и площадь квартиры, цену сделки, ФИО покупателя.
Ответы на популярные вопросы
Может ли нотариус отказаться принять документы без экспертизы?
Да, если у него есть обоснованные сомнения (например, пациент не может вспомнить год рождения внука или путает сумму сделки).
Кто оплачивает экспертизу по умолчанию?
По закону — заявитель. Однако стороны могут договориться иначе (например, покупатель оплачивает как гарант «чистоты» сделки).
Можно ли оспорить отказ нотариуса?
Да, в течение 10 дней в нотариальную палату субъекта или в суд.
Актуальный комментарий
Юлия Вербицкая в интервью «России-1» подчеркнула: «Если бы проверка дееспособности была обязательной, количество рейдерских захватов квартир пенсионеров снизилось бы на 70 %.» С 1 июля 2026 г. в законопроект Минюста внесены поправки, предусматривающие пилотный режим обязательной экспертизы для продавцов старше 75 лет в 5 регионах России. Росреестр пока воздержался от полного внедрения, но уже рекомендует нотариусам фиксировать факт проведения проверки в ЕГРН-запросах.
Проверка дееспособности пожилого продавца — не формальность, а реальный щит от мошенничества. Нотариус, применяя комплексную схему наблюдения, документов и экспертизы, обеспечивает законность сделки и защищает права всех сторон. Подготовьтесь заранее — и визит к нотариусу пройдёт быстро и спокойно.