Каждый год десятки тысяч россиян продают дачные участки, дома или коттеджи. Не все знают, что в ряде случаев можно полностью избежать налога на продажу. Ниже — подробный гайд, как это сделать законно, с учётом последних изменений Налогового кодекса (в т.ч. после поправок, одобренных Советом Федерации в декабре 2025 года).

Проверяем минимальный срок владения

Основное правило: если объект находился в вашей собственности достаточно долго, налог платить не нужно.

Сроки, актуальные в 2026 году

• 3 года — если вы:
  1. Получили участок с домом по наследству или дару от близкого родственника;
  2. Приватизировали землю и находящееся на ней жильё;
  3. Вступили в право на объект по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, купили на рынке).

Важно! С 2025 года срок не прерывается, если вы разделили участок на две части для ИЖС и затем продаёте одну из них, общий период владения считается с даты первоначальной регистрации.

Как узнать дату начала: возьмите выписку из ЕГРН (можно онлайн через Росреестр), в разделе «Сведения о правах» указано «Дата регистрации права».

Применяем льготы семьям с детьми

Если продать участок с домом до истечения минимального срока, но у вас появился второй (или следующий) ребёнок после продажи, вы освобождаетесь от налога при соблюдении условий:

• семья приобрела право на материнский капитал после ;
• в течение 1 года после продажи земли семья купила новое жильё (дом или квартира).

Документы подаются в налоговую вместе с декларацией 3-НДФЛ о льготе по ст. 217.1 НК РФ.

Используем налоговый вычет

Если освобождение по сроку не получилось, можно уменьшить налоговую базу. Два варианта:

Пример:
Вы купили участок с домом в 2023 году за 3 млн ₽, затем продали в 2026 за 4 млн ₽.
Налог без вычета: (4 млн – 3 млн) × 13 % = 130 000 ₽.
Если применить только вычет 1 млн, то налог = (4 млн – 1 млн) × 13 % = 390 000 ₽ — невыгодно. Поэтому лучше выбрать «доход минус расходы».

Проверяем кадастровую стоимость

Налоговая контролирует, чтобы цена сделки была не ниже 70 % кадастровой стоимости. Если ваш договор стоимость занижает, налог посчитают по формуле:

База = max(Договорная цена, 0,7 × Кадастровая стоимость)

Шаги:

1. Смотрите кадастровую стоимость в публичной карте Росреестра или через Госуслуги.
2. Если она выше рыночной, готовьте обоснование (отчёт независимого оценщика) и подайте в ИФНС.

Подаём декларацию и документы

Даже если налог нулевой, нужно:

• до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ;
• приложить договор купли-продажи, ЕГРН-выписку и подтверждение расходов/льгот;
• оплатить налог до 15 июля, если он есть.

Частые ошибки, которые стоят денег

• Ошибка 1, забыли указать дату наследования в справке о праве собственности. ИФНС может посчитать срок с даты вступления в наследство, а не с даты оформления.
• Ошибка 2, продали участок, а дом оставили. Тогда налог посчитают отдельно за каждый объект.
• Ошибка 3 — не собрали чеки на строительные материалы. Из-за этого не удаётся применить вычет «доход минус расходы».

Краткий чек-лист «Как избежать налога»

1. Убедитесь, что прошло 3 или 5 лет (в зависимии от основания).
2. Если срок меньше — проверьте льготу семьям с детьми или примените вычет.
3. Сравните договорную цену с 70 % кадастровой.
4. Сохраняйте все чеки и договоры.
5. Сдавайте 3-НДФЛ точно в срок.