04 апреля 2026 года
Жилищная «переездная» лихорадка — продать старое жильё и сразу купить новое — знакома многим россиянам. Однако в 2026 году изменения в Налоговом кодексе усложнили расчёты НДФЛ. Ниже — подробный алгоритм и живой пример: как не переплатить, если вы одновременно продаёте и покупаете квартиру в текущем году.
Формула налога при продаже в 2026 году
Налог = (Доход от продажи – вычет или расходы) × 13 %.
Ключевые переменные:
- Доход от продажи = цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (новое правило 2026 года).
- Вычет «1 млн руб» или фактические расходы на покупку (что больше).
- Период владения, при продаже после . Освобождение от налога, если собственность ≥ 5 лет (3 года для единственного жилья или наследства/подарка).
Возможность «зачесть» покупку: два вычета в одном году
Если вы впервые используете право на имущественный вычет при покупке, можно одновременно уменьшить налог с продажи и получить возврат НДФЛ за покупку.
| Вид операции | Вычет | Предел |
|---|---|---|
| Продажа | 1 000 000 ₽ или расходы | без ограничения |
| Покупка | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ к возврату |
Пошаговый пример 2026 года
Условия
- Квартира куплена в 2022 году за 5 500 000 ₽.
- В 2026 году продаём за 7 800 000 ₽. Кадастровая стоимость 8 000 000 ₽.
- В том же году покупаем новую квартиру за 9 000 000 ₽ (ипотека).
- Владение < 5 лет → налог надо платить.
Шаг 1. Определяем налогооблагаемую базу
70 % кадастровой стоимости = 8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 ₽.
Фактическая цена продажи 7 800 000 ₽ выше, берём её.
Шаг 2. Применяем вычет при продаже
Максимум из двух вариантов:
- Вычет 1 000 000 ₽ → 7 800 000 – 1 000 000 = 6 800 000 ₽.
- Подтверждённые расходы 5 500 000 ₽ → 7 800 000 – 5 500 000 = 2 300 000 ₽.
Выбираем расходы — меньше налог.
Шаг 3. Рассчитываем налог к уплате
2 300 000 × 13 % = 299 000 ₽.
Шаг 4. Покупка: имущественный вычет 2 000 000 ₽
При покупке новой квартиры возвращаем 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.
Налог к уплате: 299 000 ₽
Вычет к возврату: 260 000 ₽
Доплачиваем в бюджет: 39 000 ₽ (299 000 – 260 000).
Как подать декларацию
- Срок: до 30 апреля 2027 года.
- Форма: 3-НДФЛ с приложениями 6 и 7.
- Документы: ДКП продажи, ДКП покупки (или ДДУ), платёжки, акт приёма-передачи, справка 2-НДФЛ.
- Подать можно онлайн через «Личный кабинет ФНС» или через Госуслуги.
Распространённые ошибки
- Ошибка 1: забывают учесть 70 % кадастровой стоимости. Налоговая доначислит.
- Ошибка 2: пытаются использовать расходы и одновременно 1 млн ₽ — закон запрещает.
- Ошибка 3: не подают декларацию, если итоговый налог 0 ₽. Это обязательно, иначе штраф 1 000 ₽.
Краткий чек-лист
- Проверьте срок владения.
- Определите, что выгоднее: 1 млн ₽ или расходы.
- Если покупаете впервые, заполните два вычета в 3-НДФЛ.
- Подготовьте документы до 30 апреля.
При одновременной продаже и покупке квартиры в 2026 году можно существенно сократить налог, «перекрыв» его имущественным вычетом. Главное — правильно выбрать вычет при продаже и не пропустить срок подачи декларации.