С 2025 года владельцы жилья могут легально сдавать квартиру в аренду, оформившись как самозанятый, и платить всего 4 % налога с дохода. Всё делается через приложение «Мой налог» без визита в налоговую и ежегодной 3-НДФЛ. Ниже — подробная инструкция, как отразить сдачу квартиры в «Моём налоге» без ошибок и штрафов.

Шаг 1. Проверьте, подходит ли вам статус самозанятого

Чтобы сдавать жильё как самозанятый, важно соответствовать трём условиям:

• вы собственник квартиры или имеете нотариальную доверенность на получение дохода;
• квартира сдаётся от вашего имени, а не от лица риелторов или других лиц;
• ежемесячный доход не превышает 2,5 млн ₽.

Если хотя бы одно условие не выполняется, придётся открывать ИП или работать по общему режиму.

Шаг 2. Зарегистрируйтесь в «Моём налоге»

Регистрация занимает меньше 10 минут и доступна:

• в приложении «Мой налог» (Android, iOS);
• через Госуслуги или личный кабинет на сайте ФНС;
• в банковских приложениях: Сбер, ВТБ, Т-Банк, Альфа, Газпромбанк и др.

Порядок действий:

1. Скачайте «Мой налог» и авторизуйтесь через Госуслуги или по паспортным данным.
2. Заполните анкету: ФИО, ИНН, адрес регистрации.
3. Сделайте фото паспорта и селфи.
4. Подтвердите регистрацию кодом из СМС.

Шаг 3. Сформируйте чек на аренду после каждой оплаты

Особенности чека:

• важно указывать только сумму аренды, без коммунальных платежей, иначе налог будет начислен и на них;
• для физлиц можно указать «часть» или «полная» оплата;
• чек можно отправить арендатору по СМС, e-mail, Telegram, WhatsApp.

Как выставить чек в приложении:

1. В главном меню нажмите «Создать чек».
2. Выберите тип операции «Предоставление услуг».
3. В графе «услуга» напишите: «Сдача жилого помещения по адресу …».
4. Укажите сумму оплаты и выберите арендатора (физлицо или ИП).
5. Если квартира сдаётся посуточно, вместо ИНН арендатора можно вставить его номер телефона.
6. Нажмите «Сформировать» → чек отправится автоматически.

Шаг 4. Оформите договор аренды

Хотя «Мой налог» не требует договора для чека, письменный договор защитит от споров. Используйте простой шаблон:

• предмет (адрес квартиры);
• срок и стоимость аренды;
• ответственность сторон;
• порядок оплаты коммуналки.

Договор можно подписать в электронном виде через Госуслуги или почтой России.

Шаг 5. Контроль и уплата налога

Налог считается автоматически:

• 4 % — если арендатор физлицо;
• 6 % — если арендатор ИП/юрлицо.

В приложении:

1. Раздел «Налоги» → отображается начисленная сумма за текущий месяц.
2. Оплатите до 28 числа следующего месяца прямо из приложения картой или через банк.
3. Налоговый бонус 10 000 ₽ вычитается автоматически (после исчерпания платите полную ставку).

Частые ошибки

Чтобы легально сдавать квартиру через «Мой налог»:

1. Зарегистрируйтесь как самозанятый.
2. Заключите договор аренды.
3. После каждой оплаты выставляйте чек только за аренду.
4. Оплачивайте 4 % налог до 28 числа следующего месяца.

Важно: сохраняйте переписку с арендаторами и договоры, это поможет при проверке ФНС. При правильном оформлении вы экономите до 13 % по сравнению с НДФЛ и избегаете штрафов за неуплату налогов.