Дата актуализации: 18 апреля 2026 г.

Изменение расположения земельного участка (изменение границ, формы, площади, а также изменение вида разрешенного использования) – процесс, который
регулируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
а также локальными нормативными актами субъектов РФ. Ниже подробно описаны все этапы, необходимые документы и типичные подводные камни.

Что подразумевается под «изменением расположения земли»?

Термин охватывает несколько действий:

• перераспределение границ (перерезка, объединение, раздел) без изменения общей площади;
• изменение площади и/или формы участка (прирезка, расширение, уменьшение);
• смена вида разрешенного использования (ВРИ) и/или целевого назначения.

Каждый из этих вариантов имеет свои правовые требования, о которых будет сказано ниже.

Когда требуется согласование перераспределения без изменения площади?

Согласно Гарант.ру и КонсультантПлюс, перераспределение земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности, происходит:

1. на основании утверждённого проекта межевания территории (ПМТ), если такой проект уже существует; либо
2. при отсутствии ПМТ – на основании утверждённой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ).

Если изменение границ не приводит к изменению общей площади, согласие соседних собственников обычно не требуется, однако в некоторых регионах (например, в границах зон комплексного развития) могут быть ограничения до завершения планировочных работ.

Основные правовые документы

• Земельный кодекс РФ (ст. 11.10 – схема расположения ЗУ, ст. 7 – категории земель, ст. 11.2 – проект межевания).
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 13‑ФЗ).
• Региональные акты (постановления правительства, уставы муниципальных образований, административные регламенты, например, постановление Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199‑ПП).
• Нормативные документы, регулирующие изменение ВРИ (постановления о планировке территории, ПЗЗ и др.).

Пошаговое руководство по изменению расположения земельного участка

Подготовительный этап

1. Определите цель изменения. Это может быть:
   • устранение чересполосицы, вклинивания или «изломанности» границ (новый закон от 30 января 2026 г. допускает такие перераспределения);
   • расширение/уменьшение площади для строительства;
   • смена вида разрешенного использования (например, с сельскохозяйственного на подземный паркинг).
2. Проверьте наличие проекта межевания (ПМТ). Если ПМТ уже утверждён, изменения вносятся в него. Если нет – потребуется разработать схему расположения (СРЗ).
3. Соберите исходные документы:
   • правоустанавливающие документы (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
   • кадастрический план участка (КПТ);
   • согласования, если участок находится в особой зоне (природный парк, территория комплексного развития и т.п.).

Разработка схемы расположения (СРЗ)

Схема – графический документ, в котором указаны новые границы, площадь, координаты и назначение участка.

1. Обратитесь к лицензированному землеустроителю (либо к специализированному бюро).
2. Согласуйте проект с соседями, если изменение затрагивает их границы (дружеское согласие желательно, но не обязательное при перераспределении без изменения площади).
3. Получите выписку из ППЗ (публичного правового земельного реестра) – в ней указана текущая территориальная зона и ВРИ.

Подача заявления в Росреестр

Для регистрации изменений необходимо оформить:

• заявление о утверждении схемы расположения земельного участка (форма 03‑01/ГИ);
• проект межевания или схему расположения (в электронном виде, подписанную КЭП);
• копию правоустанавливающего документа;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (по тарифам 2026 года – 2 % от стоимости земли, но не менее 4000 ₽);
• документы, подтверждающие отсутствие ограничений (например, справка о том, что участок не находится в границах природного парка, если это требуется).

Подача возможна через портал Госуслуги или через МФЦ.

Рассмотрение заявления

1. Сроки рассмотрения – не более 30 календарных дней (в случае отсутствия ПМТ – 45 дней). При необходимости органы могут запросить дополнительные материалы.
2. Если заявление отклонено, у заявителя есть право обжаловать решение в течение 10 дней в суде общей юрисдикции.

Регистрация изменений в ЕГРН

После утверждения схемы Росреестр вносит изменения в ЕГРН:

• обновляет границы и площадь участка;
• при изменении ВРИ – фиксирует новый вид разрешенного использования;
• перерасчитывает кадастровую стоимость (влияние на налоговые обязательства).

Специфика изменения вида разрешенного использования (ВРИ)

Изменение ВРИ – отдельный процесс, который часто требует согласования с органами градостроительного контроля.

1. Подготовьте заявление об изменении ВРИ (форма 03‑04/ГИ) и приложите:
   • проект планировочной документации (ПЗЗ, ППЗ, план застройки);
   • технико-экономическое обоснование (если требуется);
   • заключения экспертизы (особенно в охраняемых природных зонах).
2. Согласуйте проект с мемориальными органами (муниципальная служба архитектуры и градостроительства, Росприроднадзор и др.).
3. Если участок находится в границах территории, где принято решение о комплексном развитии, изменение ВРИ запрещено до утверждения планировочной документации (см. пример из новости Росреестра).
4. После положительного решения органа исполнительной власти подайте документы в Росреестр – там же будет произведена регистрация нового ВРИ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить границы без согласия соседей?

Да, если изменение не приводит к изменению общей площади и осуществляеться в рамках проекта межевания или схемы расположения, одобренной органами. Однако, если в результате перераспределения один из соседей получает меньшую площадь, согласие обязательное.

Что делать, если участок находится в природном парке?

Земли в природных парках ограничены в обороте (см. КонсультантПлюс). Изменение целевого назначения возможно только в случаях, предусмотренных федеральными законами (например, для строительства объектов, необходимых для обеспечения парка).

Как быстро можно «прирезать» участок?

При наличии утверждённого проекта межевания (ПМТ) процесс может занять от 2 до 4 недель. При отсутствии ПМТ – до 45 дней, включая разработку и согласование новой схемы.

Нужно ли платить налог после изменения площади?

Да. Кадастровая стоимость пересчитывается, и в следующем налоговом периоде собственник платит налог на имущество в соответствии с новой оценкой.

Практический чек‑лист

1. Определить тип изменения (границы, площадь, ВРИ).
2. Проверить наличие ПМТ; при его отсутствии подготовить схему расположения.
3. Заказать услуги лицензированного землеустроителя.
4. Собрать пакет документов (правоустанавливающие, выписка из ППЗ, согласования).
5. Подать заявление в Росреестр (через Госуслуги или МФЦ).
6. Ожидать решения (не более 30‑45 дней).
7. При положительном решении – получить выписку из ЕГРН с изменёнными данными.
8. Уплатить налог на имущество с учётом новой кадастровой стоимости.

Изменение расположения земли – процесс, требующий точного соблюдения законодательных процедур и тщательной подготовки документов. С 2026 года в России упрощены правила перераспределения земельных участков, что позволяет быстрее устранять неудобные границы (чересполосица, вклинивание). Тем не менее, любые изменения, затрагивающие вид разрешенного использования или целевое назначение, остаются под строгим контролем органов планирования и требуют согласования.

Следуя описанному выше пошаговому алгоритму и привлекая квалифицированных специалистов, собственник может минимизировать риски отказа и ускорить регистрацию изменений в ЕГРН.

Источники:

• Гарант.ру – статья «Перераспределение земель…» (апрель 2026).
• КонсультантПлюс – Земельный кодекс РФ, ст. 11.10, ст. 7.
• Росреестр – новости о изменении ВРИ и о перераспределении участков (январь 2026).
• Постановления правительств субъектов РФ (пример – постановление Правительства Москвы № 199‑ПП от ).