Актуально на
Зачем вообще менять площадь в ЕГРН?
Если после ремонта‚ перепланировки‚ пристройки балкона‚ лоджии‚ гаража или надстройки этажа изменилась реальная площадь квартиры‚ а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остались старые данные‚ у собственника возникает сразу несколько проблем:
- Невозможность продать/подарить/заложить квартиру — регистратор Росреестра увидит расхождение между техпланом БТИ и ЕГРН и откажет в сделке.
- Недоплата или переплата ЖКХ — квитанции рассчитываются по кадастровой площади. При ошибке вы либо переплачиваете‚ либо накапливаете долги.
- Штрафы за неузаконенную перепланировку — если изменения не внесены в ЕГРН‚ их могут признать самостроем.
Какие действия считаются «изменением площади» и требуют внесения в ЕГРН?
| Действие | Меняется ли площадь? | Нужно ли обращаться в Росреестр? |
|---|---|---|
| Присоединение лоджии/балкона с коэффициентом 0‚5 | Да | Да |
| Снос/возведение перегородок‚ если общая площадь не меняется | Нет | Нет (но нужно согласовать перепланировку в БТИ) |
| Устройство «второго уровня» в квартире-студии | Да | Да |
| Объединение двух квартир | Да | Да |
| Косметический ремонт без сноса стен | Нет | Нет |
Пошаговая инструкция: как официально изменить площадь
Шаг 1. Закажите техплан у кадастрового инженера
Обратитесь к аккредитованному специалисту (список есть на сайте rosreestr.gov.ru). Инженер:
- Проведёт обмеры новых помещений.
- Выпустит технический план в форме XML и бумажную версию с голограммой.
- Занесёт данные в ФГИС ЕГРН.
Шаг 2. Подготовьте пакет документов
- Технический план (2 экз.)
- Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН (можно заказать онлайн).
- Разрешение на перепланировку (если она была согласована).
- Паспорт РФ заявителя.
- Заявление по форме № П-23 (выдаётся в МФЦ или скачивается на сайте Росреестра).
Шаг 3. Подайте заявление через МФЦ или ЕСИА
С 2025 года доступны два варианта:
- Оффлайн: прийти в любое МФЦ с оригиналами документов.
- Онлайн: через личный кабинет на gosuslugi.ru (услуга «Внесение изменений в ЕГРН»).
Срок рассмотрения, 5–7 рабочих дней. Госпошлина: 350 ₽ для физлиц.
Шаг 4. Получите новую выписку ЕГРН
При одобрении в ЕГРН появится новая кадастровая площадь. Убедитесь‚ что:
- Раздел 2.1 «Площадь» отражает реальные квадратные метры.
- Раздел 5 «Ограничения / обременения» не содержит отметки о «самострое».
Особые случаи: что делать‚ если…
…реальная площадь меньше‚ чем в договоре ДДУ?
Застройщик обязан заключить дополнительное соглашение и вернуть деньги за «лишние» метры. Если отказывается, обращайтесь в суд или Роспотребнадзор.
…площадь ошибочно указана из-за опечатки БТИ?
Подайте заявление на уточнение сведений (форма П-23) + техплан с правильными обмерами. Госпошлина — 350 ₽.
…перепланировка была сделана до 2017 года и не узаконена?
Используйте упрощённую процедуру «дачной амнистии» до (пока действует продление). Потребуется кадастровый инженер и декларация на объект.
Сроки и стоимость
| Услуга | Срок | Стоимость (средняя по РФ) |
|---|---|---|
| Техплан квартиры до 100 м² | 3–5 дней | 6 000–12 000 ₽ |
| Техплан + выезд инженера в регионы | 7–10 дней | 12 000–20 000 ₽ |
| Госпошлина Росреестра | — | 350 ₽ |
| Услуги МФЦ (при подаче оффлайн) | — | Бесплатно |
Чек-лист перед обращением в Росреестр
- ☐ Убедитесь‚ что перепланировка согласована (если требуется).
- ☐ Закажите техплан у аккредитованного кадастрового инженера.
- ☐ Проверьте XML-файл на отсутствие ошибок через валидатор ФГИС.
- ☐ Подготовьте оригиналы документов и электронную подпись (при подаче онлайн).
- ☐ Оплатите госпошлину (350 ₽) через Госуслуги или Сбербанк-Онлайн.
- ☐ Сохраните квитанцию и распечатайте заявление из личного кабинета.
Важно! Если вы купили квартиру с уже готовой перепланировкой‚ требуйте от продавца актуальную выписку ЕГРН и документы на согласование. Иначе сами рискуете получить отказ в регистрации.
Изменить площадь квартиры в Росреестре можно за 7–10 дней и примерно за 6 500–12 500 ₽. Главное — правильно оформить техплан и не забыть согласовать перепланировку заранее. Сделав всё по инструкции‚ вы защитите себя от проблем при любых сделках и избавитесь от лишних платежей за ЖКХ.
По вопросам согласования перепланировки и оформления техплана можно обратиться в ближайший филиал Федеральной кадастровой палаты или через сайт rosreestr.gov.ru.