Дарение недвижимости — популярный способ быстро и безвозмездно передать квартиру другому человеку. Однако если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, получателю придётся заплатить НДФЛ 13–15 % от кадастровой стоимости. В 2026 году правила не изменились, но остались легальные способы снизить или вовсе обойти налог. Ниже — подробная инструкция.

Почему возникает налог

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождение от НДФЛ при дарении недвижимости предоставлено только близким родственникам:

• супругам/супругам;
• родителям и детям (включая усыновителей и усыновлённых);
• дедушкам, бабушкам, внукам;
• полно- и неполнородным братьям/сестрам.

Если даритель — тётя, дядя, племянник, друг, сожитель и т.д., то одаряемый обязан:

1. подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
2. уплатить налог 13 % от кадастровой стоимости (15 % при общем доходе свыше 5 млн руб.) до 15 июля.

Калькулятор налога

Легальные способы уменьшить или избежать налог

Дарение через «цепочку» близких родственников

Схема: тётя → мать → вам.

Тётя дарит квартиру матери (освобождено от НДФЛ). Через 3+ года мать дарит вам (снова освобождено).

Важно: каждое дарение оформляется отдельным договором; между сделками должен пройти «разумный» срок, иначе ФНС может квалифицировать как схему.

Уменьшение базы на доказанные расходы

Если в 2026 году вы продаёте полученную в 2023 году по договору дарения квартиру, налог рассчитывается не от всей цены продажи, а от разницы между ценой продажи и НДФЛ-базой при дарении (см. новые правила ФНС от ).

Пример:
• В 2023 году тётя подарила квартиру (кадастровая 3 млн ₽), вы заплатили 390 000 ₽ НДФЛ.
• В 2026 году продаёте за 4 млн ₽.
• Налог к уплате: (4 000 000 — 3 000 000) × 13 % = 130 000 ₽.
• Экономия: 390 000, 130 000 = 260 000 ₽.

Использовать имущественный вычет при последующей продаже

Если после дарения вы владеете квартирой менее минимального срока (3 года для подарка от близкого родственника, 5 лет — от неблизкого), при продаже можно применить вычет в размере 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Дарение долей членам семьи

Если вы — собственник 100 % квартиры и хотите избавить далёкого родственника от налога, можно:

• выделить 99 % долю себе/близкому родственнику;
• подарить 1 % неблизкому родственнику (налог минимален);
• через год оформить дарение оставшихся 99 % уже «внутри семьи» без налога.

Договор пожизненного содержания с зависимым отчуждением

Вместо дарения можно заключить договор пожизненного содержания. Получатель обязан обеспечивать дарителя всю жизнь, а квартира переходит по наследству после смерти дарителя, минуя НДФЛ. Но у схемы есть риски: отказ дарителя, необходимость нотариального оформления;

Что делать, если налог уже начислен

1. Уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра. При завышении можно оспорить.
2. Подайте 3-НДФЛ с уменьшенной базой на основании документов (чеки, платёжки, договоры).
3. Если оплатить налог не удаётся, оформите рассрочку или инвестируйте в ИИС-тип Б (возврат 13 % покрывает часть НДФЛ).

Пошаговый чек-лист для дарителя и одаряемого

Даритель:

• подготовить правоустанавливающие документы;
• получить согласие супруга(и) и иных собственников долей;
• заключить договор дарения у нотариуса (обязательно, если доля > ¼).

Одаряемый:

• зарегистрировать право собственности в Росреестре;
• если не близкий родственник — рассчитать НДФЛ, подать 3-НДФЛ, оплатить до 15 июля;
• сохранить квитанцию об оплате для будущего вычета при продаже.

Ответы на популярные вопросы

Дарение квартиры неблизкому родственнику в 2026 году облагается НДФЛ, но с помощью грамотной схемы или последующего вычета можно существенно снизить налоговую нагрузку. Перед оформлением проконсультируйтесь с квалифицированным юристом и налоговым консультантом.