В 2026 году Минфин России завершает переговоры с ОАЭ о новом соглашении, которое призвано устранить риск двойного налогообложения. Это особенно актуально для граждан, владеющих земельными участками в Комсомольском районе Татарстана, если в сделке участвуют иностранные покупатели или сам продавец является налоговым резидентом другого государства. Ниже ― подробная инструкция, как подготовиться к продаже участка и законно минимизировать налоги.
Почему возникает двойное налогообложение
Двойное налогообложение появляется, когда:
- Россия облагает налогом доход от продажи земельного участка в Комсомольском, находящегося в собственности более трёх лет.
- Страна налоговой резиденции покупателя или продавца взимает аналогичный налог повторно на ту же сумму.
Например, вы подали декларацию 3-НДФЛ в ИФНС по Комсомольскому району, а спустя месяц получили уведомление от налоговой ОАЭ о необходимости уплатить налог с той же прибыли. Без действующего соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) деньги придётся платить дважды.
Проверяем статус участка и продавца
Кадастровая выписка из Росреестра
Запросите выписку ЕГРН по кадастровому номеру участка в Комсомольском районе. Убедитесь, что:
- Участок оформлен в собственность более 3 лет назад (п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ при продаже).
- Нет обременений (аренда, залог, доля в доле).
Определяем налоговую резиденцию
Вы налоговый резидент РФ, если в течение 12 месяцев находились в России 183+ дней. Для нерезидентов ставка НДФЛ выше (30 % вместо 13 %).
Используем соглашение РФ с ОАЭ
Соглашение между РФ и ОАЭ о налогах вступит в силу . Основные правила:
- Налоговый кредит: налог, уплаченный в России, зачитывается в ОАЭ и наоборот.
- Метод освобождения: если доход облагается в России, ОАЭ не взимает налог с этой суммы.
Документы для применения СИДН
Подготовьте:
- Справку резидента (Tax Residency Certificate) из ОАЭ на английском языке с апостилем.
- Копию контракта купли-продажи участка.
- 3-НДФЛ с отметкой ИФНС по Комсомольскому району.
Пошаговая схема продажи
Шаг 1. Подготовка
Закажите кадастровую оценку участка и убедитесь, что продажная цена не ниже 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Шаг 2. Договор
Внесите в договор пункт: «Стороны подтверждают применение положений СИДН между РФ и ОАЭ». Это упростит процедуру зачета налога.
Шаг 3. Регистрация перехода права
- Подайте заявление через МФЦ «Мои документы» в Комсомольске.
- Оплатите госпошлину 2 000 ₽.
Шаг 4. Налоговая отчетность
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС № 11 по Республике Татарстан (ул. Мусина, 16, Комсомольск-на-Каме).
- Приложите Tax Residency Certificate и расчёт налога.
Пример расчёта
Дано:
- Кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽
- Продажная цена: 6 000 000 ₽
- Срок владения: 4 года
НДФЛ = 0 ₽ (освобождение за владение >3 лет).
Если бы срок был меньше 3 лет: (6 000 000 − 1 000 000 льгота) × 13 % = 650 000 ₽.
Чек-лист перед сделкой
Участок в собственности ≥3 лет.
Получены справки из Росреестра и налоговой.
Tax Residency Certificate для ОАЭ готов.
Цена не ниже 70 % кадастровой стоимости.
Договор содержит пункт о СИДН РФ-ОАЭ.
Куда обратиться
- ИФНС № 11 по Республике Татарстан: г. Комсомольск-на-Каме, ул. Мусина, 16, тел. +7 (843) -55-02-03.
- МФЦ «Мои документы»: г. Комсомольск-на-Каме, ул. Карла Маркса, 67.
- Онлайн-консультация: nalog.gov.ru.