Если вы продаёте квартиру, дом или коммерческую недвижимость в Липецкой области, важно помнить: доход от сделки может облагаться налогом дважды — в России и в стране, где вы являетесь налоговым резидентом или где находится часть вашего бизнеса. Ниже, подробная инструкция, как применить Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) и законно не платить налог дважды.

Понимаем базовые правила

Кто обязан заплатить налог в России

• Физические лица — резиденты РФ платят НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) с разницы «цена продажи — расходы на покупку и улучшение».
• Индивидуальные предприниматели (ИП) на УСН «Доходы минус расходы» платят 15 % с той же разницы, если недвижимость использовалась в бизнесе (ОКВЭД 68.1 и др.).
• Нерезиденты РФ платят фиксированный НДФЛ 30 %, но могут уменьшить ставку или избежать налога вовсе по СИДН.

Когда налог вообще не возникает

• Минимальный срок владения 3 года (если объект получен по наследству, дар, приватизация) или 5 лет (в остальных случаях). При продаже после этих сроков освобождение по ст. 217.1 НК РФ действует и в Липецкой области, и по всей России.
• Доход меньше 1 млн руб. (для жилой недвижимости) — можно применить имущественный вычет без СИДН.

Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Какие доходы охватывает СИДН

Соглашение касается налогов на доходы и капитал. К ним относятся:

• доход от продажи недвижимости;
• доход от аренды;
• проценты по ипотеке, дивиденды и т. д.

Какие страны имеют действующие договоры с Россией

На 19 апреля 2026 года у России действует более 85 СИДН, включая Германию, Францию, Испанию, Кипр, ОАЭ, Турцию, Китай и др. Полный перечень ищите на сайте ФНС России в разделе «Международное налогообложение».

Два метода устранения двойного налогообложения

1. Зачёт метода (основной для России)
   • Вы платите налог в стране расположения недвижимости (например, Испания, 19 %).
   • В России предоставляете справку налогового органа другой страны и зачитываете сумму уже уплаченного налога (но не выше российской ставки 13 %).
2. Освобождение метода
   • Доход облагается только в одной стране. Используется реже, обычно для дивидендов и процентов.

Пошаговая инструкция для продавца из Липецкой области

Шаг 1. Определите статус

• Резидент РФ — находился в РФ ≥ 183 дней за 12 месяцев до даты продажи.
• Нерезидент, менее 183 дней; Определяется по календарю въезда-выезда.

Шаг 2. Подготовьте пакет документов

Шаг 3. Рассчитайте налог

Формула:
Налог к уплате в России = (Цена продажи − Документальные расходы) × 13 % − Уплаченный налог за рубежом (но не > 13 %).

Шаг 4. Подайте декларацию и заявление на зачёт

1. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС России № 48 по Липецкой области (адрес: ул. Меркулова, 3).
2. Одновременно подайте заявление о зачёте налога, уплаченного за границей. Приложите апостилированную справку из другой страны и нотариально заверенный перевод.
3. Оплатите разницу до 15 июля или получите возврат, если российский налог оказался меньше уплаченного за рубежом.

Частые ошибки и советы

• Ошибка 1: забыть подтвердить статус нерезидента. При отсутствии справки российская ИФНС применит 30 % без вычетов.
• Ошибка 2: не учесть валютную переоценку. Если рубль укрепился, выгодно применить курс ЦБ на дату продажи, чтобы минимизировать рублёвый доход.
• Совет: за 2–3 месяца до сделки закажите справку в иностранной налоговой, чтобы успеть на апостиль и перевод.

Контакты и полезные ссылки

• ИФНС России № 48 по Липецкой области
  г. Липецк, ул. Меркулова, 3, тел.: +7 (4742) -5-55-55
• Онлайн-кабинет налогоплательщика: lkfl2.nalog.ru
• Список действующих СИДН: nalog.gov.ru → Международное налогообложение

1. Определите срок владения (3 или 5 лет).
2. Уточните, есть ли СИДН со страной-источником доходов.
3. Соберите документы на покупку и ремонт.
4. Закажите справку о статусе налогового резидента.
5. Заполните 3-НДФЛ и заявление на зачёт до 30 апреля 2027 г.
6. Оплатите или получите возврат до 15 июля 2027 г.

Соблюдая эти шаги, вы законно избежите двойного налогообложения при продаже недвижимости в Липецкой области и сохраните деньги на налогах.