Внимание! Если вы планируете покупку квартиры в квартале «Вокзальная площадь», важно заранее продумать налоговую сторону сделки․ Неверные расчёты или пропущенные документы могут привести к тому, что придётся заплатить НДФЛ дважды: за продавца и за себя․ Ниже, пошаговая инструкция, как минимизировать налоговые потери и защитить свой бюджет․

Почему возникает двойной налог

Двойное налогообложение при покупке жилья может появиться в двух ситуациях:

1. Продавец не воспользовался вычетом․ Если предыдущий владелец квартиры не заявил имущественный вычет при продаже, он уплачивает НДФЛ в полном объёме․ Часть этих расходов «перекладывается» на покупателя через завышенную цену․
2. Покупатель не оформляет свой вычет․ При покупке вы имеете право вернуть до 260 000 рублей НДФЛ (максимум 13 % от 2 млн руб․)․ Если этим не воспользоваться, возникает ощущение «двойной оплаты»: вы заплатили налоги государству, но не забрали положенные деньги обратно․

Какие вычеты применимы при покупке в «Вокзальная площадь»

2․1 Вычет за покупку квартиры

Регламентирован п․ 3 ст․ 220 НК РФ․ Параметры:

• Лимит: 2 млн рублей на человека (возврат 13 % = 260 000 руб․)․
• Доля имущества: если квартира куплена в долевую собственность, вычет распределяется пропорционально доле․
• Срок подачи: 3 года с момента регистрации права собственности․

2․2 Вычет за ипотеку

Если вы берёте ипотеку в «Вокзальная площадь», дополнительно можно вернуть 13 % с процентов по кредиту, но не более 390 000 руб․ (лимит 3 млн руб․)․

2․3 Продавец и его вычет

Если вы сами продаёте старую квартиру одновременно с покупкой новой, используйте вычет по продаже:

• 1 млн руб․ — «бездокументарный» вычет;
• или сумма расходов на покупку проданной квартиры․

Пошаговый алгоритм безопасной сделки

Шаг 1: Проверьте продавца

Запросите:

• Выписку из ЕГРН (чтобы убедиться в чистоте объекта);
• Выписку 2-НДФЛ продавца (чтобы оценить его налоговую нагрузку)․

Шаг 2: Укажите в договоре реальную цену

Не занижайте цену ниже кадастровой стоимости × 0,7, иначе налог всё равно посчитают от кадастровой․

Шаг 3: Согласуйте «натуральный зачёт»

Если вы и продавец одновременно продаёте и покупаете, можно:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ за год сделки;
2. Уменьшить налог от продажи на вычет от покупки новой квартиры;
3. Доплатить разницу или получить возврат из бюджета;

Шаг 4: Подготовьте документы для вычета

Чек-лист: как не переплатить

• ☐ Уточните, кадастровую стоимость квартиры в «Вокзальная площадь» на сайте Росреестра․
• ☐ Просчитайте налог продавца: (цена продажи – 1 млн руб․ или документальные расходы) × 13 %․
• ☐ Убедитесь, что вы не использовали лимит вычета ранее (он одноразовый)․
• ☐ Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом сделки․
• ☐ Подключите онлайн-сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика», он сам подсчитает сумму к возврату․

Жизненный кейс

Мария купила однокомнатную квартиру в «Вокзальная площадь» за 5,4 млн руб․ в 2025 году․ Она продала старую квартиру за 4 млн руб․, приобретённую в 2020 году за 3,2 млн руб․ В декларации 3-НДФЛ Мария указала:

• Налог от продажи: (4 млн – 3,2 млн) × 13 % = 104 000 руб․
• Вычет за покупку: 2 млн × 13 % = 260 000 руб․

Результат: вместо уплаты 104 000 Мария получила 156 000 рублей, никакого «двойного» налога не возникло․

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1: Что если квартира куплена по ДДУ, но право собственности ещё не оформлено?

Вычет можно получить после подписания акта приёма-передачи, даже без ЕГРН․

Вопрос 2: Можно ли оформить вычет на инвестиционную квартиру в «Вокзальная площадь»?

Да, если она оформлена как жилое помещение (не коммерческое) и вы зарегистрировали право собственности․

Вопрос 3: А если я беру ипотеку в рублях и валюте?

Вычет берётся только с процентов по валютному кредиту, пересчитанным в рубли на дату оплаты․

1. Не оплачивайте чужой налог․ Проверяйте продавца и прописывайте в договоре реальную цену․
2. Не упустите свой вычет․ Подайте документы в ФНС в срок и верните до 260 000 руб․ (или 650 000 с ипотеки)․
3. Используйте «натуральный зачёт»․ При одновременной продаже и покупке можно «обнулить» налог или даже получить деньги из бюджета․

Дополнительный совет: за 3–5 дней до сделки проконсультируйтесь с налоговым юристом или бухгалтером — это стоит дешевле, чем потом исправлять ошибки․

Дата публикации: