Налог на имущество, рассчитываемый по кадастровой стоимости, может стать значительной финансовой нагрузкой для собственников коммерческих зданий. В России существует законный порядок исключения объекта недвижимости из перечня, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость. В статье рассматриваются:

• правовые основания;
• этапы досудебного и судебного процесса;
• необходимый пакет документов;
• практические рекомендации и типичные ошибки.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие порядок формирования и изменения перечня объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости:

1. Федеральный закон № 131‑ФЗ «О налоге на имущество физических лиц» (ст. 41‑42) – определяет, какие объекты попадают в перечень.
2. Федеральный закон № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» – устанавливает порядок проведения кадастровой оценки и формирования перечня.
3. Постановления Правительства РФ и региональные акты (например, постановление Департамента имущественных отношений Московской области от 13 сентября 2023 г.) – конкретизируют порядок исключения в регионах.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 апреля 2022 г. о порядке оспаривания кадастровой стоимости в суде.

Согласно этим актам, объект может быть исключён из перечня, если доказано, что он не отвечает ни одному из признаков, указанных в ст. 41‑44 ФЗ‑131 (например, не используется как нежилое помещение, не имеет коммерческого назначения, фактически не используется и т.д.).

Когда имеет смысл подавать заявление об исключении?

• Объект используется не по назначению (например, склад, который давно пустует).
• Кадастровая стоимость завышена в сравнении с рыночной (можно сначала оспорить стоимость, а потом подавать на исключение).
• Изменился статус объекта в ЕГРН (смена назначения, переоформление в жилой фонд, изменение площади и т.п.).
• Наличие особых обстоятельств, предусмотренных региональными нормативами (например, признание объекта «социально значимым»).

Пошаговый алгоритм досудебного исключения

Шаг 1. Сбор доказательств фактического использования

Необходимо собрать документальные подтверждения того, что объект не используется в качестве нежилого помещения, либо используется иначе, чем указано в перечне:

• договоры аренды (или их отсутствие);
• акт обследования, составленный независимым экспертом;
• фото‑ и видеоматериалы, подтверждающие пустоту или иное использование;
• данные из бухгалтерии (отсутствие доходов от эксплуатации);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая текущий статус объекта.

Шаг 2. Подготовка заявления в налоговый орган

Стандартный образец заявления (пример):

<Ваша контактная информация>
<Наименование налогового органа>
От: ______________________ (ФИО/наименование организации)
ИНН/КПП: __________
Адрес: __________
Телефон: __________
E‑mail: __________

Заявление
о включении (исключении) объекта недвижимости из перечня,
в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость

Основания: (перечислить нормативные акты и фактические обстоятельства)
Приложения:
Выписка из ЕГРН.
Акт экспертизы (если имеется).
Договоры/отсутствие договоров аренды.

Фотоматериалы.
Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки (при наличии).

Подпись: __________

Шаг 3. Подача заявления и ожидание ответа

Заявление подаётся в налоговый орган, где зарегистрирован объект (по месту нахождения). По закону налоговый орган обязан рассмотреть запрос в течение 30 календарных дней. В случае отказа вы получаете мотивированный отказ.

Шаг 4. Досудебное урегулирование спора

Если налоговый орган отказал, рекомендуется:

• Подать письменный запрос о разъяснении отказа (письмо‑апелляция).
• Обратиться к услугам квалифицированных юристов (например, компаний «Бизнес‑кадастр», «Первое бюро оценки и экспертизы», упомянутых в источниках).
• Провести повторную экспертизу независимым оценщиком, чтобы усилить доказательную базу.

Судебный порядок исключения

Если досудебные попытки не увенчались успехом, объект можно вывести из перечня через суд. Примерный порядок:

1. Подготовка искового заявления. В иске указываются:
   • правовые основания (законы, постановления);
   • факты, подтверждающие отсутствие признаков, требуемых для включения в перечень;
   • приложения (все документы, перечисленные в досудебном порядке, + копии отказа налогового органа).
2. Подача иска в суд по месту нахождения объекта. Срок подачи — в течение 30 дней с момента получения отказа.
3. Судебное разбирательство. Суд рассматривает доказательства, может назначить экспертизу (например, через «Первое бюро оценки и экспертизы», о чём упоминается в видеоматериале на Rutube).
4. Получение решения. При положительном решении суд обязует налоговый орган исключить объект из перечня и, при необходимости, пересчитать налог за предыдущие периоды.

Практика показывает, что в 2025‑2026 гг. суды часто выносят решения в пользу собственника, если есть:

• независимая экспертиза, подтверждающая фактическое неиспользование;
• доказательства, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную;
• корректно оформленные запросы и апелляции.

Пример из практики (дело 3а‑0429/2022) – суд исключил объект из перечня за 2019‑2022 годы, ссылаясь на отсутствие коммерческого использования здания.

Типовой пакет документов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли добиться исключения только изменив название здания в ЕГРН?

Смена наименования сама по себе не является основанием. Необходимо доказать, что фактическое использование объекта изменилось и он больше не подпадает под критерии пункта 41‑44 ФЗ‑131. В противном случае налоговый орган, как правило, отказал бы.

Вопрос: Сколько времени занимает процесс?

Досудебный порядок – до 30 дней на рассмотрение, плюс время на подготовку документов (обычно 2‑4 недели). Судебный процесс – от 2 до 6 месяцев, в зависимости от нагрузки суда и необходимости проведения экспертизы.

Вопрос: Какие риски при попытке оспорить кадастровую стоимость?

Если оспаривание стоимости неудачно, налоговый орган может удержать прежнюю стоимость и начислить пени за период, в течение которого налог не уплачивался полностью. Поэтому часто рекомендуется сначала попытаться исключить объект, а уже потом уже при необходимости оспаривать стоимость.

Практические рекомендации от экспертов

• Обратитесь к профессиональному оценщику. Квалифицированный специалист подготовит акт, который будет принят судом и налоговым органом.
• Сохраняйте все коммуникации. Электронные письма, запросы, ответы – могут стать доказательной базой.
• Не откладывайте подачу заявления. Сроки пересчёта налога за прошлые годы часто ограничены 3‑5 лет.
• Используйте бесплатные консультации. Многие юридические компании (например, «Бизнес‑кадастр», «Два М») предлагают первичную бесплатную консультацию.
• Следите за изменениями законодательства. В 2025 году вступили новые правила проведения кадастровой оценки, которые могут упростить процесс исключения.

Исключение объекта недвижимости из перечня, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, – реальная возможность снизить налоговую нагрузку. Успех зависит от:

1. Точного понимания правовой базы;
2. Сборa убедительных доказательств фактического использования;
3. Корректного оформления заявлений и исковых заявлений;
4. Своевременного обращения к квалифицированным специалистам.

Следуя описанному алгоритму и учитывая судебную практику, вы сможете эффективно защитить свои интересы и избежать излишних налоговых платежей.

Дата публикации: