Продажа квартиры или дома часто сопровождается вопросом: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и как правильно рассчитать срок владения имуществом, который определяет право на налоговую льготу. В статье рассматриваются действующие нормы Налогового кодекса РФ, разъяснения ФНС России и практические рекомендации по определению минимального срока владения.

Нормативно‑правовая база

Основные положения регулируются:

• Статья 217 НК РФ – общие правила налогообложения доходов от продажи недвижимости.
• Статья 217.1 НК РФ – условия освобождения от налога при соблюдении минимального срока владения.
• Письмо ФНС России от 21 ноября 2023 г. (№ ММ‑ЕГЭ‑03‑2023) – уточнение, как считается срок владения при однодневной регистрации покупки‑продажи.
• Разъяснения ФНС от 2024‑2025 гг. – случаи, когда срок владения сокращается до 3 лет.

Общий принцип: пять лет

По умолчанию, если объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) находился в собственности налогоплательщика не менее пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ.

Ключевые требования:

1. Срок владения считается непрерывным – любые перерывы (продажа и повторная покупка) обнуляют срок.
2. Отсчёт начинается с даты первой государственной регистрации права собственности в Росреестре (дата выдачи свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН).
3. Для налоговых целей важна только дата регистрации, а не дата фактического получения квартиры.

Сокращённый срок – три года

В ряде ситуаций закон допускает освобождение от налога уже после трёх лет владения. Это правило закреплено в подпункте 17.1 пункта 1 статьи 217.1 НК РФ и подтверждается письмом ФНС от 21 ноября 2023 г.

Когда применяется трёхлетний срок?

• Объект является единственным жилым помещением налогоплательщика (или его супруги) на момент продажи.
• Недвижимость получена по наследству, в дар от близких родственников, в результате приватизации, по договору ренты или в иных случаях, предусмотренных законом.
• Если в течение 90 календарных дней до продажи было приобретено другое жильё, но продавец оставался единственным собственником продаваемой недвижимости, трёхлетний срок остаётся действительным.

Пример расчёта трёхлетнего срока

Сергей унаследовал квартиру 15 марта 2020 г. Регистрация права собственности в Росреестре – 20 марта 2020 г. 15 марта 2023 г. он продаёт её. Поскольку квартира получена по наследству и является единственным жильём, срок владения составляет 3 года и 5 дней – условие выполнено, налог не уплачивается.

Как правильно рассчитать срок владения

Основные шаги

1. Определите дату первой регистрации в ЕГРН (получите выписку из Росреестра).
2. Убедитесь, что с этой даты до даты продажи не было прерываний (например, временной передачи прав в аренду без изменения собственника).
3. Если в течение срока была регистрация другого имущества в личных данных (например, покупка второй квартиры), проверьте, не нарушает ли это условие «единственного жилья».
4. Сравните полученный показатель с требуемым минимумом (3 года или 5 лет) в зависимости от вашей ситуации.

Особенности при однодневной операции «покупка‑продажа»

Если в один календарный день происходят две операции – снятие с учёта продаваемой недвижимости и постановка на учёт новой – ФНС считает, что срок владения для первой недвижимости сохраняется и не сбрасывается. Это подтверждено письмом ФНС от 21 ноября 2023 г.

Пример расчёта при однодневной операции

Иван продаёт старую квартиру 10 июля 2023 г. В тот же день приобретает новую по договору дарения от родителей. Поскольку обе операции зарегистрированы в один день, срок владения старой квартиры считается непрерывным и учитывается с даты первой регистрации (например, 12 июня 2018 г.). Следовательно, к моменту продажи прошло более пяти лет – налог не начисляется.

Налоговые ставки и расчёт суммы налога

Если срок владения не достигнут, налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения). При отсутствии документов о покупке часто берут рыночную стоимость на дату покупки, установленную оценщиком.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки без налога

1. Получите выписку из ЕГРН за дату первой регистрации (для подтверждения срока).
2. Соберите документы, подтверждающие условие единственного жилья (справка о составе семьи, отсутствие других объектов в ЕГРН).
3. Если объект получен в дар/наследство – подготовьте нотариальный акт и документы о праве наследования.
4. Подготовьте договор купли‑продажи и подпишите его у нотариуса.
5. При продаже, если срок владения удовлетворяет условиям, в декларации 3‑НДФЛ укажите, что доход освобождён от налогообложения (пункт «Освобождение от налога»).
6. Подайте декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи (или в срок, установленный для ИП).
7. Сохраните все подтверждающие документы минимум 4 года – в случае проверки ФНС они могут потребоваться.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как считать срок владения, если я переоформил собственность на супругу?

Согласно разъяснению ФНС, при совместной собственности у супругов срок владения считается от даты первой регистрации любого из супругов, если в течение периода не было раздельной продажи.

Можно ли «обнулить» срок владения, если я сдавал квартиру в аренду?

Аренда не считается прекращением права собственности, поэтому срок владения сохраняется. Главное, чтобы в реестре не менялся собственник.

Что делать, если я продал квартиру через 2 года, но у меня нет документов о стоимости покупки?

В этом случае налог будет рассчитываться от разницы между продажной ценой и рыночной стоимостью на дату покупки, установленной независимым оценщиком.

Существует ли «нулевой» срок владения в некоторых регионах?

В отдельных субъектах РФ (например, в некоторых регионах Дальнего Востока) действуют льготные режимы, позволяющие не платить налог при продаже, если квартира была приобретена по программе государственной поддержки. Однако в общем правовом поле РФ минимальный срок – 3 или 5 лет.

Для того чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимости, необходимо точно определить дата первой регистрации и убедиться, что срок владения соответствует одному из двух нормативных порогов:

• 5 лет – общий случай.
• 3 года – при условии, что объект является единственным жильём, получен по наследству, дару, приватизации или в рамках иных льготных оснований.

Тщательная подготовка документов, правильный расчёт срока и своевременная подача декларации помогут избежать лишних налоговых выплат и возможных штрафов.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Источники: Налоговый кодекс РФ (ст. 217, 217.1), письма ФНС России от 21 ноября 2023 г., аналитика «Гарант.ру», «РБК», «Обзор78», материалы Финансового университета при Правительстве РФ.