Кадастровая стоимость земли — обязательный расчётный показатель, который используется для исчисления налога на землю, арендных платежей и определения компенсаций при изъятии участков. В Калужской области, где доля сельхозземель составляет более 80 %, а плотность застройки постоянно растёт, данный показатель напрямую влияет на инвестиционный климат и налоговую нагрузку на граждан и бизнес.
Что такое кадастровая стоимость и как она формируется
Кадастровая стоимость — это рыночная оценка участка, определённая государственной кадастровой оценкой. В отличие от инвентаризационной стоимости она отражает реальную цену земли на открытом рынке.
Этапы формирования кадастровой стоимости в Калужской области
- Подготовка технического задания
Калужский филиал Росреестра совместно с министерством имущественных отношений региона формирует задание на оценку. - Выбор оценщика
Через площадку Госзакупок определяется подрядная компания, имеющая аккредитацию СРО. - Массовая оценка
Используются методы сравнительный и доходный. Для земель населённых пунктов важны:- удалённость от центра города;
- инженерная инфраструктура (центральные сети, дороги);
- вид разрешённого использования (ИЖС, многоэтажка, коммерция);
- индекс изменения рыночных цен (по Росстату).
- Публичное обсуждение
Проект отчёта выкладывается на сайт «Калуга-онлайн» не менее чем на 60 дней. Граждане могут подать замечания через личный кабинет Росреестра. - Утверждение
Приказом департамента имущественных отношений Калужской области (далее ДИО) цены вносятся в ЕГРН.
Актуальные показатели 2026 года
На 12 мая 2026 г. в регионе завершён очередной цикл государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов. Ключевые цифры:
| Категория земель | Кол-во участков | Медианная ставка, руб./м² | Средняя прирост к 2023 г. |
|---|---|---|---|
| ИЖС (Калуга) | 11 142 | 4 850 | +21 % |
| ИЖС (Обнинск) | 3 678 | 7 310 | +18 % |
| Коммерческие зоны | 1 944 | 12 900 | +25 % |
Наиболее дорогие участки находятся в историческом центре Калуги (до 25 000 руб./м²) и вдоль трассы М3 «Украина» (до 18 000 руб./м²).
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Два легальных способа:
- Комиссия при ДИО Калужской области
• Срок рассмотрения: 30 дней.
• Не требуется оплачивать госпошлину.
• Необходимы: кадастровый паспорт, отчёт независимого оценщика, заявление. - Суд
• Подсудность: Арбитражный суд Калужской области.
• Госпошлина: 300 руб. (для физлиц).
• Вероятность положительного решения: около 68 % по статистике 2025 г.
Пошаговая инструкция подачи в комиссию
- Закажите независимую рыночную оценку у аккредитованного СРО специалиста (средняя цена 6 000–12 000 руб.).
- Заполните бланк заявления на сайте ДИО.
- Отправьте пакет документов:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (ЕГРН-выписка не старше 5 дней);
- отчёт независимого оценщика в 2 экз.;
- копия паспорта.
- Ожидайте решение. При снижении кадастровой стоимости ДИО передаёт сведения в Росреестр в течение 5 рабочих дней.
Налоговые последствия для собственников
Налог на землю рассчитывается по формуле:
Н = КС × Ставка × Коэффициент
| Категория собственника | Ставка в 2026 г. | Льгота |
|---|---|---|
| Физлица (ИЖС) | 0,3 % | 6 соток не облагаются |
| Организации (торговля) | 1,5 % | Нет |
Пример расчёта для участка 7 соток в Калуге, кадастровая стоимость 3 400 000 руб.:
- Облагаемая база: 7 – 6 = 1 сотка = 340 000 руб.
- Налог: 340 000 × 0,3 % = 1 020 руб./год.
Перспективы на 2027–2028 годы
Департамент имущественных отношений планирует:
- Обновление оценки каждые 3 года (вместо прежних 5 лет) в соответствии с 367-ФЗ.
- Внедрение цифрового сервиса «Калуга-кадастр», где можно будет в режиме онлайн посмотреть кадастровую стоимость и сразу подать заявление на её пересмотр.
- Возможное снижение ставок налога на 0,1–0,2 п.п. для владельцев земель ИЖС в сельских поселениях.
Полезные ресурсы
• Онлайн-выписка ЕГРН
• Публичная кадастровая карта Калужской области
• Раздел «Оспаривание кадастровой стоимости» на сайте ДИО
Важно: к 15 июня 2026 г. заканчивается приём заявлений на пересмотр по результатам последней оценки, не упустите срок!