Кадастровая стоимость (КС) – это официальная оценка стоимости земельного участка‚ определяемая государством в рамках государственной кадастровой оценки. Она является базой для расчёта земельного налога‚ налога на имущество‚ арендных платежей‚ выкупа из муниципальной собственности и многих других финансовых обязательств.

Правовая база

• Федеральный закон № 237‑ФЗ от  г. «О государственной кадастровой оценке недвижимости» – основной нормативный акт‚ в котором дано определение кадастровой стоимости.
• Приказ Минэкономразвития России № 226 от  г. – Методические указания о государственной кадастровой оценке‚ где прописаны конкретные методы расчёта (сравнительный подход‚ удельный показатель и др;).
• Региональные нормативные акты (приказы органов исполнительной власти субъектов РФ) – определяют периодичность переоценки‚ а также уточняют удельные показатели для конкретных территорий.

Что входит в понятие «кадастровая стоимость»?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости‚ полученная в результате государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями. Для земельных участков она рассчитывается как произведение:

1. Удельного показателя кадастровой стоимости (УКП) – цены за 1 м²‚ установленного для определённого вида использования земли (жилищное строительство‚ личное подсобное хозяйство‚ сельское хозяйство и др.).
2. Площади участка в квадратных метрах.

Формула:

КС = УКП × Площадь (м²)

Методы расчёта кадастровой стоимости

3.1 Сравнительный подход (СтавКрайИмущество)

Сравнительный подход — это совокупность методов‚ основанных на сопоставлении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Он применяется‚ когда есть достаточное количество рыночных данных о сделках с похожими участками.

• Выбираются «похожие» участки (по местоположению‚ категории‚ виду использования).
• Анализируются цены сделок‚ корректируются на различия (размер‚ инфраструктура‚ ограничения).
• Полученная средняя цена за м² становится удельным показателем.

3.2 Удельный показатель кадастровой стоимости (УКП)

Для большинства территорий применяется фиксированный УКП‚ утверждённый региональными приказами. Пример расчёта (по данным абинского городского поселения):

УКП = 4 500 ₽/м² (для земель‚ предназначенных для жилищного строительства)
Площадь = 12 000 м²
КС = 4 500 × 12 000 = 54 000 000 ₽

Факторы‚ влияющие на кадастровую стоимость

При определении КС учитываются:

• Местоположение (близость к дорогам‚ инфраструктуре‚ центрам населённых пунктов).
• Зона с особыми условиями использования территории (охраняемые территории‚ зоны риска‚ зоны санитарной охраны).
• Категория и вид разрешённого использования (жилищное‚ сельскохозяйственное‚ промышленное и др.).
• Площадь участка.
• Наличие обременений (арест‚ запрет на застройку).
• Текущий правовой статус (земля в государственной‚ муниципальной или частной собственности).

Периодичность переоценки

Согласно изменениям законодательства:

• С 2022 г. земельные участки переоцениваются раз в четыре года.
• С 2023 г. здания‚ сооружения‚ помещения и объекты незавершённого строительства также переоцениваются раз в четыре года.
• Срок действия одной оценки – от трёх до пяти лет (зависит от решения регионального органа власти).

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

1. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Запрос можно оформить через МФЦ‚ портал Госуслуги или онлайн‑сервис СПРОСИ.ДОМ.РФ.
2. Обратиться в Государственное бюджетное учреждение «Госкадастроценка» (региональные отделения) – они предоставляют официальные справки о КС.
3. Проверить информацию на официальных сайтах региональных органов (например‚ в Краснодарском крае – приказ Департамента имущественных отношений от 22 ноября 2011 г.).

Оспаривание кадастровой стоимости

Если владелец считает‚ что КС завышена или занижена‚ он может:

• Подать заявление в орган‚ проводивший кадастровую оценку (обычно в ГБУ РС(Я) ЦГКО) в течение 30 дней с даты получения справки.
• Приложить документы‚ подтверждающие ошибку (договоры купли‑продажи‚ независимую оценку‚ сведения о планировочных ограничениях).
• При отказе в пересчёте – обратиться в суд в порядке административного судопроизводства.

Практический пример расчёта

Допустим‚ у вас участок площадью 8 500 м² в зоне‚ где применяется удельный показатель 3 200 ₽/м² (сельскохозяйственное назначение).

КС = 3 200 ₽/м² × 8 500 м² = 27 200 000 ₽

Эту сумму используют для расчёта:

• Земельного налога (ставка 0‚1 % от КС → 27 200 ₽ в год).
• Налога на имущество (если участок относится к налогооблагаемым объектам).
• Арендных платежей при государственном или муниципальном арендодателе.

Влияние кадастровой стоимости на другие финансовые операции

• Налоговый расчёт – база для земельного и имущественного налога.
• Выкуп из государственной/муниципальной собственности – цена выкупа часто привязывается к КС.
• Ипотечные кредиты – банки используют КС при определении залоговой стоимости.
• Продажа/передача – при сделках с государством (например‚ передача в аренду) обязательна справка о КС.

Кадастровая стоимость земли – ключевой показатель‚ который устанавливается в России на основании федеральных и региональных нормативных актов. Основные методы расчёта – сравнительный подход и удельный показатель. При этом в расчёт берутся как объективные данные (площадь‚ категория земли)‚ так и ценообразующие факторы (местоположение‚ ограничения). Периодичность переоценки составляет четыре года‚ а полученные данные влияют на налоги‚ арендные платежи и многие другие юридические и финансовые операции.

Для владельцев недвижимости важно регулярно проверять актуальность кадастровой стоимости‚ своевременно подавать запросы в ЕГРН и‚ при необходимости‚ оспаривать её‚ чтобы избежать излишних финансовых нагрузок.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.