Кадастровая стоимость — это государственная оценка участка, используемая в том числе для расчёта земельного налога. С 01 января 2025 года большинство российских регионов полностью перешли на использование именно кадастровой стоимости, отказавшись от инвентаризационной. Это привело к росту налоговых начислений и активизации вопросов: как формируется кадастровая цена, можно ли её уменьшить и что делать, если она явно завышена.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной

• Кадастровая стоимость устанавливается государством на основе массовой оценки, проводимой не реже одного раза в три года (в мегаполисах — раз в два года). Она учитывает площадь, категорию земель, инфраструктурную доступность и наложенные ограничения.
• Рыночная стоимость формируется «на поле» конкретной сделки и отражает спрос и предложение на данный момент. Она может быть как выше, так и ниже кадастровой.

Таким образом, кадастровая, это усреднённый государственный ориентир, а рыночная — результат договорённости покупателя и продавца.

Как рассчитывается земельный налог в 2025–2026 годах

Формула

Земельный налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка × Доля в праве × Коэффициент владения

Налоговые ставки

• 0,3 % — для участков, отнесённых к землям сельхозназначения, жилищному фонду и ИЖС.
• 1,5 % — для остальных категорий (коммерция, промышленность и пр.).

Муниципалитеты вправе снижать ставки до 0 % или повышать, но не более чем в три раза.

Пример расчёта

Участок площадью 10 соток в подмосковном городе, кадастровая стоимость 6 000 000 руб., ставка 0,3 %.
Налог = 6 000 000 × 0,003 = 18 000 руб. в год без учёта льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость

Комиссия при Росреестре

• Готовим отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.
• Подаём заявление и отчёт в комиссию при территориальном управлении Росреестра.
• Срок рассмотрения — 30 календарных дней.

Суд

Если комиссия отказала или сумма разногласий превышает 50 %, можно идти в суд. Однако с 2024 года практика показывает: судебное оспаривание кадастровой стоимости неэффективно, потому что:

1. от решения суда до применения рыночной цены может пройти до двух лет;
2. за это время проводится новая кадастровая оценка, и процесс приходится начинать заново.

«Президентская льгота»

На встрече с муниципалитетами в конце 2024 года Президент РФ Владимир Путин поручил разработать механизм, при котором налог на имущество и земельный налог не должны превышать 0,1 % от рыночной стоимости. Пока законопроект находится на этапе доработки, но в 2026 году он может быть принят.

Актуальные изменения 2025–2026 годов

• Москва и Московская область — с 2025 года введены дифференцированные ставки в зависимости от удалённости от МКАД (0,04–0,3 %).
• Крым и Севастополь — Госдума внесла законопроект, который позволит муниципалитетам самостоятельно выбирать дату последующей кадастровой оценки, чтобы не дожидаться федерального графика.
• ФНС в письме от  № БС-4-21/14784 разъяснила: если собственник доказал, что кадастровая стоимость завышена в два и более раза, налоговый орган обязан пересчитать налог за последние три года.

Какие льготы доступны в 2026 году

Алгоритм действий собственника

1. Проверьте кадастровую стоимость: на публичной кадастровой карте Росреестра либо в выписке ЕГРН.
2. Сравните с рыночной: закажите отчёт оценщика или изучите похожие объявления на площадках (ЦИАН, Авито).
3. Подайте в комиссию: если разница более 30 %.
4. Оформите льготу: через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС до 1 ноября 2026 г.
5. Контролируйте новости: следите за появлением закона о 0,1 % от рыночной стоимости.

Подводим итог

Кадастровая стоимость земли — ключевой параметр для исчисления земельного налога. В 2025–2026 годах власти идут на смягчение методики (возможная ставка 0,1 % от рыночной), но пока завышенные кадастровые значения остаются проблемой. Самое эффективное — упреждающая работа: проверка сведений, своевременное оспаривание и использование всех доступных льгот.