Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости земельного (и иного) объекта недвижимости, установленная государственными органами. Она не совпадает с рыночной ценой, но служит базой для расчета ряда налогов и сборов, а также используется при оформлении сделок, в суде и при оспаривании оценки.
Что такое кадастровая стоимость земельного участка?
- Определяется Государственной кадастровой оценкой (ГКО) – специальным органом, входящим в структуру Росреестра.
- Отражает стоимость земли «по состоянию на определённую дату», обычно 1 января года, предшествующего актуальному налоговому периоду.
- Учитывает такие параметры, как:
- площадь и форма участка;
- категория земли (сельскохозяйственная, подлежит застройке, промышленная и т.д.);
- расположение (удалённость от МКАД, наличие инфраструктуры, транспортных артерий);
- земельный ресурс (урожайность, наличие полезных ископаемых);
- показатели экологической и геологической обстановки.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Рыночная стоимость – это цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке. Она формируется под влиянием спроса и предложения, индивидуальных условий сделки, финансовых возможностей покупателей.
Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, потому что в её расчёт не включаются:
- потенциальный доход от будущей застройки;
- особенности конкретного проекта (архитектурные решения, дизайн и т.п.);
- временные колебания спроса на рынке.
Тем не менее, в некоторых регионах (особенно вблизи крупных мегаполисов) кадастровая стоимость может приближаться к рыночной, а в отдалённых районах – значительно отставать.
Зачем нужна кадастровая стоимость?
- Налоговая база – используется при расчёте земельного налога (ст. 391 НК РФ) и налога на имущество физических лиц.
- Судебные споры – служит официальным доказательством стоимости при разделении имущества, при принудительном выкупе и т.д.
- Оценка при сделках – в некоторых случаях (например, при оценке залога) требуется указать именно кадастровую стоимость.
- Государственное регулирование – помогает муниципалитетам планировать развитие территории и устанавливать тарифы за инфраструктурные услуги.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
С 2020‑го года информация доступна онлайн, бесплатно, в нескольких официальных сервисах.
Через личный кабинет на сайте Росреестра
- Перейдите на https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online.
- Войдите в личный кабинет (регистрация через ЕСИА).
- В строке поиска введите кадастровый номер в формате
14:XX:XXXXXX:XXXXX. - Выберите нужный объект – откроется выписка с указанием кадастровой стоимости и даты её установления.
Публичная кадастровая карта (ПСК)
- Сайт: https://pkk5.rosreestr.ru.
- Найдите участок по адресу или кадастровому номеру.
- В правой части окна появятся сведения о площади, категории и кадастровой стоимости.
Портал Госуслуг
- Откройте gosuslugi.ru и авторизуйтесь.
- В разделе «Услуги» найдите «Кадастровая стоимость недвижимости».
- Введите кадастровый номер, подтвердите запрос – получите выписку в электронном виде.
Онлайн‑калькуляторы (для предварительного расчёта)
В 2026 году многие регионы (например, Москва) публикуют онлайн‑калькуляторы, где можно ввести площадь и категорию земли, чтобы увидеть ориентировочную кадастровую стоимость, актуальную на 1 января текущего года. Такие калькуляторы часто размещаются на сайтах ГБУ Центр имущественных платежей и жилищного страхования и региональных отделений Росреестра.
Что делать, если кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Разница сама по себе не является основанием для изменения. Однако в ряде случаев собственник может оспорить оценку:
- Подготовка доказательств – справки о рыночных сделках, независимая оценка, экспертиза.
- Обращение в органы ГКО – в течение 30 дней с даты получения выписки можно подать заявление о пересмотре стоимости.
- Судебный порядок – если согласие не достигнуто, дело передаётся в суд, где суд учитывает представленные доказательства.
Важно помнить, что процесс пересмотра может занять от нескольких месяцев до года.
Как кадастровая стоимость влияет на налоги?
Земельный налог
Налоговая база = кадастровая стоимость × коэффициент земельного налога, установленный муниципалитетом. Коэффициент может варьироваться от 0,1 % до 2 % в зависимости от категории земли и её расположения.
Налог на имущество физических лиц
Для земельных участков, находящихся в собственности физических лиц, налогом облагается кадастровая стоимость умноженная на ставку, установленную региональными властями (обычно 0,1 %‑0,5 %).
Налог на наследство и дарение
При переходе права собственности (наследование, дарение) налоговая база также берётся из кадастровой стоимости, а не из рыночной цены.
Последние изменения и региональные особенности (2022‑2026 гг.)
- С 2022 года в пункте 1 статьи 391 НК РФ внесены поправки: теперь в расчёт земельного налога включаются новые коэффициенты, учитывающие строительный потенциал участка.
- В 2024‑2025 годах в Москве и Московской области проведена государственная кадастровая оценка, результаты которой действуют с 1 января 2025 года.
- С 1 января 2026 года в Санкт‑Петербурге и Ленинградской области результаты оценок 2023 года вступили в силу, а в Свердловской области началась очередная оценка 2026 года.
- Региональные порталы (например, ГБУ Центр имущественных платежей и жилищного страхования в Москве) публикуют актуальные тарифы и коэффициенты, которые необходимо регулярно проверять.
Пошаговая инструкция: как получить выписку о кадастровой стоимости
- Найдите кадастровый номер участка:
- в договоре купли‑продажи;
- в выписке из ЕГРН;
- на публичной кадастровой карте.
- Перейдите в один из онлайн‑сервисов (Росреестр, ПСК, Госуслуги).
- Введите номер в поле поиска и подтвердите запрос.
- Скачайте выписку в формате PDF или сохраняйте электронную версию в личном кабинете.
- Если нужна официальная бумажная справка – оформите её через «Заказ справки о кадастровой стоимости» на сайте Росреестра (платно, но стоимость обычно не превышает 200 ₽).
Часто задаваемые вопросы
Можно ли узнать кадастровую стоимость бесплатно?
Да. Информация в личном кабинете Росреестра, на публичной кадастровой карте и через портал Госуслуг предоставляется бесплатно.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
Обычно раз в 3‑5 лет, но в крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) – ежегодно. Специальные пересмотры могут проводиться в связи с изменением категории земли или крупными инфраструктурными проектами.
Что делать, если в выписке указана неверная площадь участка?
Необходимо обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав в Росреестре с заявлением о корректировке и приложить доказательства (техническую документацию, кадастровый план).
Можно ли использовать кадастровую стоимость при продаже земли?
Кадастровая стоимость не является обязательным ориентиром при продаже, но часто указывается в договоре как «вспомогательная» оценка, особенно если стороны не договорились о рыночной цене.
Кадастровая стоимость земельного участка – важный инструмент, который определяет налоговую нагрузку, участвует в судебных и административных процессах и служит официальным ориентиром при оценке недвижимости. Благодаря развитию онлайн‑сервисов любой собственник может быстро и бесплатно узнать актуальную стоимость своего участка, а при необходимости оспорить её – воспользоваться установленными законодательством процедурами.
Не забывайте регулярно проверять обновления кадастровой оценки в вашем регионе, особенно перед оплатой налогов или планированием сделок с недвижимостью.
Дата последнего обновления статьи: 19 апреля 2026 г.