Если вы продали недвижимость, полученную после , то при заполнении декларации 3-НДФЛ вам придётся сравнить реальную выручку со специальным «упрощённым» доходом, рассчитанным как кадастровая стоимость × коэффициент 0,7. Ниже — пошаговая инструкция, как учесть этот коэффициент и не ошибиться в цифрах.

Зачем вообще нужен коэффициент 0,7

• Цель, минимизировать занижение цены в договоре купли-продажи и соответственно «утекание» налогов.
• Коэффициент закреплён в п. 5 ст. 217.1 НК РФ: если фактическая цена продажи ниже 0,7 × кадастровая стоимость, то налоговая примет именно 0,7 × кадастровая стоимость как ваш доход.
• Регионы вправо снижать коэффициент вплоть до 0 или повышать до 1,0, поэтому уточняйте местный закон (ниже — как проверить).

Пошаговый алгоритм расчёта

1. Найти актуальную кадастровую стоимость на дату госрегистрации перехода права.
   • Как? На публичной кадастровой карте Росреестра или в выписке ЕГРН.
2. Умножьте кадастровую стоимость на региональный коэффициент.
   • Базовое значение — 0,7.
   • Если в вашем регионе принят другой (например, 0,5 или 1,0), берите именно его.
3. Сравните полученную цифру с ценой из договора.
   • Договор ≥ расчётной? Пишем в 3-НДФЛ договорную цену.
   • Договор < расчётной? Пишем 0,7 кадастровой (или региональный коэф.) и уплачиваем налог с этой суммы.

Пример расчёта

Квартира в Санкт-Петербурге:

• Кадастровая стоимость (01.2026) — 12 000 000 ₽
• Региональный коэффициент — 0,7
• Цена в договоре — 7 000 000 ₽

Расчёт: 12 000 000 × 0,7 = 8 400 000 ₽ — это минимально признаваемый доход.
Так как 7 000 000 < 8 400 000, в 3-НДФЛ вы укажете 8 400 000 ₽ как доход.

Если вы применяете вычет в размере 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ), то налоговая база будет:
8 400 000 – 1 000 000 = 7 400 000 ₽ → НДФЛ = 7 400 000 × 13 % = 962 000 ₽.

Как отразить в декларации 3-НДФЛ (форма 2026)

1. Приложение 1: строка 020 — выберите доход «От продажи имущества» (код 1510), строка 040 — доход, определённый с коэффициентом.
2. Приложение 6: строка 010 или 020 — применяемый имущественный вычет (1 000 000 ₽ или расходы на приобретение).
3. Раздел 2: сумма к уплате автоматически рассчитается по формуле.

Excel-шаблон «Калькулятор кадастровой доходности» прилагается на сайте ФНС → раздел «Декларации» → «Формы и шаблоны».

Частые ошибки

• Игнорирование коэффициента и указание только договорной цены, приводит к доначислению налога плюс пени.
• Использование устаревшей кадастровой стоимости (до пересмотра), если продажа состоялась после новой даты вступления в силу новой кадастровой оценки.
• Неверный код региона при проверке коэффициента: например, в Москве действует 0,7, а в Ленобласти — 0,5.

Как проверить региональный коэффициент

Воспользуйтесь сервисом ФНС «Справочно-правовой акт»:

1. Перейдите на ссылку (выберите ваш регион).
2. В поиске введите «п. 5 ст. 217.1» + название региона.
3. Скачайте постановление правительства с актуальным коэффициентом.

• Проверяйте кадастровую стоимость на дату регистрации перехода права.
• Уточняйте местный коэффициент — экономия может быть ощутимой.
• Сохраняйте выписку ЕГРН и договор: налоговая может запросить их при камеральной проверке.
• Не откладывайте подачу 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года — штраф 5 % за каждый месяц просрочки.

Если остались вопросы, задайте их через онлайн-чат ФНС или в ближайшем МФЦ — специалисты проконсультируют бесплатно.