Весной 2026 года тысячи жителей Ульяновской области получили уведомления о резком росте кадастровой стоимости квартир, домов и земельных участков. Некоторые показатели выросли на 30–80 %, что напрямую повлияло на размер имущественных налогов. Почему это произошло, какие последствия ждут собственников и, главное, как оспорить завышенную кадастровую стоимость, разбираемся в материале ниже.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость (КС) — это государственная оценка объекта недвижимости на конкретную дату. В отличие от рыночной цены, КС рассчитывается массовыми методами и редко совпадает с реальной стоимостью продажи. В Ульяновской области она используется для:
- исчисления налога на имущество физических и юридических лиц;
- определения размера арендной платы за землю;
- оценки уставного капитала и залоговой стоимости при сделках.
По данным Росреестра по Ульяновской области, с 1 января 2026 года вступили в силу новые кадастровые оценки, охватившие более 540 000 объектов недвижимости: от квартир в многоэтажках до промышленных зданий и сельхозземель.
Почему КС выросла именно сейчас
Главная причина — обновление государственной кадастровой оценки, которая проводится раз в 3–5 лет. В 2025-м профильный подрядчик (ООО «Центр кадастровых технологий-Поволжье») пересчитал стоимость, опираясь на:
- Рыночные отчёты 2022–2024 гг. — цены на жилье в Ульяновске за два года выросли на 20–25 %.
- Инфраструктурные проекты: достройка «Симбирской кольцевой автодороги» и реновация исторического центра повысили престижность ряда районов.
- Корректировочные коэффициенты, которые индексируют стоимость в зависимости от этажности, года постройки и удалённости от центра.
Результат: кадастровая стоимость двушки в ЖК «Верхняя Терраса» выросла с 2,6 млн до 3,9 млн руб;, а участок в 6 соток под Димитровградом подскочил с 680 000 до 1,1 млн руб.
Последствия для собственников
Рост налогов
Если раньше налог на 2-комнатную квартиру составлял ≈ 2 600 руб./год, то после переоценки он достигнет ≈ 3 900 руб./год (ставка 0,1 % для жилья).
Подорожание аренды земли
Для магазинов, гостиниц и автозаправок арендная ставка привязана к КС и может вырасти на 30–50 %.
Проблемы при ипотеке
Банки пересматривают залоговую стоимость: если КС выше рынка, заёмщику могут снизить одобренный лимит.
Как проверить свою кадастровую стоимость
- На публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru — вводите кадастровый номер.
- В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС: там же увидите будущий налог.
- Через ЕГРН-выписку (электронная или бумажная) — стоит 350–700 руб.
Совет: сравните КС с ценами на аналогичные квартиры в вашем районе через «Авито-Недвижимость» или «ЦИАН».
Способы оспаривания завышенной стоимости
Закон даёт два пути: досудебный и судебный.
Досудебный порядок
- Комиссия при Росреестре по Ульяновской области (ул. Льва Толстого, 4). Срок рассмотрения — 30 дней.
- Необходимые документы:
- заявление по форме;
- выписка ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика (≈ 5 000–10 000 руб.);
- копия паспорта и правоустанавливающих документов.
В 2025 г. комиссии удовлетворили 42 % заявлений, снижая КС в среднем на 15–25 %.
Судебный порядок
Если комиссия отказала или нет времени ждать, подаётся иск в Ульяновский областной суд. Плюсы: можно требовать компенсацию переплаченного налога за 3 предыдущих года. Минусы: длительность (6–12 мес.) и судебные расходы (≈ 20 000 руб.).
Пошаговая инструкция: как подать заявление в комиссию
- Подготовьте отчёт оценщика. Рекомендованные компании: ООО «Ульяновэкспертиза», НП «Поволжье-Оценка».
- Заполните форму № 18 (есть на сайте Росреестра).
- Сдайте документы онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ.
- Получите решение по почте или в личном кабинете.
Калькулятор переплаты
Пример: кадастровая стоимость дома 5 000 000 руб., рыночная, 3 500 000 руб.
Разница: 1 500 000 руб.
Переплата налога (0,1 %): 1 500 руб./год.
За 5 лет: 7 500 руб.
Окупаемость оценки за 1–2 месяца.
Краткий FAQ
Вопрос: Можно ли не платить налог, пока идёт спор?
Ответ: Нет, налог нужно платить по старой КС. Если она будет снижена, излишне уплаченную сумму вернут.
Вопрос: Сколько времени действует новая КС?
Ответ: Очередная переоценка запланирована не раньше 2029 года.
Контакты и полезные ссылки
- Кадастровая палата по Ульяновской области: 427000, г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, 4, тел. 8 (8422) -4-00-11.
- Приём заявлений онлайн: rosreestr.gov.ru.
- Проверьте налоги: nalog.gov.ru.