С начала 2026 года миллионы россиян получили уведомления о перерасчёте кадастровой стоимости своей недвижимости. В первую очередь это коснулось владельцев квартир в новых жилых домах, сданных в эксплуатацию после . Разберёмся, почему значения выросли, как они влияют на налоги и что делать, если сумма кажется завышенной.
Зачем государству кадастровая стоимость новостроек
Кадастровая стоимость — это официальный результат государственной оценки, зафиксированный на конкретную дату. Для нового жилого дома она определяется впервые после ввода объекта в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт.
- Служит налоговой базой для исчисления налога на имущество физлиц.
- Учитывается при расчёте доли в праве общей долевой собственности (подземные паркинги, технические этажи).
- Используется муниципалитетами при определении взноса за капремонт.
Как устанавливают кадастровую стоимость новостроек в 2026 году
Инициаторы и сроки
- Застройщик или тех. заказчик подаёт в Росреестр заявление о постановке дома на кадастровый учёт.
- Не позднее 60 календарных дней территориальный орган Росреестра направляет запрос в региональный центр кадастровой оценки.
- Эксперты используют массовую оценку: анализируют среднерыночные цены на аналогичные новостройки, индексируют по динамике рынка и корректируют на планировочные особенности.
Ключевые факторы, влияющие на размер
| Фактор | Влияние на кадастровую стоимость, % |
|---|---|
| Локация (микрорайон, метро) | от +15 % до +45 % |
| Этажность дома | до +12 % на последние этажи |
| Готовая отделка / типовые материалы | от +5 % до +20 % |
| Экологическая зона, видовые характеристики | до +10 % |
Почему кадастровая стоимость может превышать рыночную
Государство декларирует: «кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной». Однако на практике:
- Оценка проводится один раз в 3–5 лет, а цены на новостройки растут быстрее корректирующих коэффициентов.
- Массовая методика не учитывает скидки девелопера, акции и индивидуальные скидки при покупке у застройщика.
- До 2026 г. применялись коэффициенты-дефляторы 1,147–1,202, что также подняло базу.
Как пересчитать налог на имущество с учётом кадастровой стоимости нового дома
Для квартир, сданных в 2025 г., налог за 2025 г. начислят с 2026 г. и оплатить его нужно до 02 марта 2027 г.
Формула для физлиц
(Кадастровая стоимость – 20 м² льготы) × 0,1 % × Коэффициент владения
Пример:
- Кадастровая стоимость квартиры 7 500 000 ₽;
- Общая площадь 60 м²;
- Вычет 20 м², налоговая база = 7 500 000 × 40/60 = 5 000 000 ₽;
- Ставка 0,1 % → 5 000 ₽ в год.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость нового жилого дома
Досудебный этап
- С заявление подаётся в Региональную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости.
- Необходимы: экспертный отчёт независимого оценщика, выписка ЕГРН, платёжная квитанция госпошлины 300 ₽.
- Срок рассмотрения — 30 дней, результат направляется в Росреестр и налоговую.
Судебный этап
- Подаём иск в мировой суд по месту нахождения недвижимости.
- Прилагаем тот же отчёт и расчёт переплаты налога.
- Суд может снизить кадастровую стоимость до рыночной, если доказано нарушение методики.
Полезные ссылки и ключевые даты 2026 года
- 15 апреля — последний день подачи заявления на пересмотр для объектов, введённых в 2025 г.
- 02 марта 2027 г. — крайний срок уплаты налога на имущество за 2025 г.
- Онлайн-калькулятор налога на сайте ФНС России.
- Бесплатная проверка кадастровой стоимости в Личном кабинете Росреестра.
Кадастровая стоимость нового жилого дома определяет ваш ежегодный налог и может существенно отличаться от реальной рыночной цены. Не игнорируйте уведомления, проверяйте расчёты и при необходимости обращайтесь за пересмотром — закон даёт на это 60 дней с момента публикации результатов оценки.
Контролируйте свою недвижимость своевременно — это проще, чем переплачивать налоги годами.