Кадастровая стоимость (КС) – это денежная оценка недвижимости‚ установленная государством в соответствии с Федеральным законом «О кадастре недвижимости». От неё зависят расчёт земельного и имущественного налогов‚ а также часть налогов на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. В 2026 году в Самарской области произошли важные изменения‚ о которых необходимо знать каждому собственнику.

Содержание

1. Что такое кадастровая стоимость?
2. Нормативно‑правовая база в Самарской области
3. Как определяется кадастровая стоимость квартиры?
4. Ключевые факторы‚ влияющие на стоимость
5. Как узнать свою КС в 2026 г.
6. Что изменилось в 2026 г.? – Увеличения и причины
7. Влияние КС на налоги
8. Как оспорить завышенную стоимость?
9. Часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это объективно‑экономическая оценка недвижимости‚ отражающая её рыночную цену на момент проведения кадастровой оценки. Она фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и используется в качестве базовой величины для расчёта:

• Налогов на имущество физических лиц;
• Налогов на землю (для земельных участков‚ принадлежащих к квартире);
• Налогов на доходы физических лиц при продаже (НДФЛ).

Нормативно‑правовая база в Самарской области

Основные нормативные акты‚ регулирующие кадастровую стоимость в регионе:

• Федеральный закон № 237‑FЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (от ).
• Ведомственная инструкция Росреестра от «Порядок проведения кадастровой оценки в 2023‑2025 годах».
• Постановление Правительства Самарской области № 123‑П от «Об утверждении методики расчёта кадастровой стоимости жилой недвижимости в области».

Как определяется кадастровая стоимость квартиры?

Процесс оценки состоит из нескольких этапов:

1. Сбор исходных данных – адрес‚ площадь‚ этаж‚ тип дома‚ год постройки‚ материал стен и т.д.
2. Определение базовой цены за квадратный метр – берётся средняя рыночная цена за квадратный метр в конкретном микрорайоне‚ рассчитанная на основе сделок‚ опубликованных в открытых источниках (ЦИАН‚ Яндекс.Недвижимость‚ реестры Росреестра).
3. Корректировки – учитываются коэффициенты‚ отражающие:
   • Этажность здания и положение квартиры (этаж‚ наличие лифта);
   • Состояние и ремонт (требуется капитальный ремонт – коэффициент снижается);
   • Наличие балкона‚ лоджии‚ парковочного места;
   • Транспортная доступность и инфраструктура района.
4. Расчёт итоговой стоимости – умножение площади квартиры на скорректированную цену за м².
5. Регистрация в ЕГРН – итоговая сумма вносится в реестр‚ становиться публичной.

Ключевые факторы‚ влияющие на стоимость

В Самарской области на КС влияют как общероссийские‚ так и региональные особенности. Ниже – самые значимые из них:

Как узнать свою кадастровую стоимость в 2026 году?

Существует несколько официальных способов:

• Личный кабинет на сайте Росреестра (my.rosreestr.gov.ru):
  1. Авторизоваться (по СНИЛС‚ ИНН или ЭЦП).
  2. Перейти в раздел «Моя недвижимость» → «Кадастровая стоимость».
  3. Выбрать нужный объект – будет указана текущая КС и дата её последнего обновления.
• Мобильное приложение «Госуслуги» – в разделе «Недвижимость» аналогично можно посмотреть КС.
• Запрос в МФЦ – заполнить форму № Г‑2‚ предоставить паспорт и выписку из ЕГРН;
• Онлайн‑запрос через сервис «Кадастр.рф» – вводите кадастровый номер (КН) и получаете выписку с указанием стоимости.

Важно помнить‚ что публичные данные обновляются раз в полгода. Если вы получили уведомление о повышении КС‚ проверьте дату её вступления в силу.

Что изменилось в 2026 году? – Увеличения и причины

С начала 2026 года в Самарской области многие собственники получили уведомления о повышении кадастровой стоимости. Основные причины:

• Пересмотр базовых цен за квадратный метр – в результате анализа рынка недвижимости за 2025 год средняя цена в центральных районах выросла на 12 %.
• Внедрение новых коэффициентов – учитываются новые параметры‚ такие как «уровень шума» и «доступ к общественному транспорту».
• Обновление данных о состоянии зданий – проведён массовый осмотр многоквартирных домов‚ в результате чего многие квартиры получили премию за проведённый капитальный ремонт.
• Переоценка земельных участков – рост стоимости земли в районе Самары‑Кургана привёл к повышению общей стоимости квартир‚ включающих долю в земле.

В среднем‚ в 2026 году КС квартир в Самарской области выросла на 7‑15 % в зависимости от района и характеристик объекта.

Влияние кадастровой стоимости на налоги

7.1 Налог на имущество физических лиц (НиФЛ)

Ставка налога в Самарской области – 0‚1 % от кадастровой стоимости (для квартир площадью до 100 м²); При стоимости выше 100 м² применяется прогрессивная шкала (0‚15 % от превышающей части). Пример расчёта:

Кадастровая стоимость квартиры = 3 500 000 ₽
Ставка = 0‚1 %
Налог = 3 500 000 × 0‚001 = 3 500 ₽ в год

7.2 Налог на землю (для доли в земле)

Если квартира принадлежит к многоквартирному дому с земельным участком‚ часть КС относится к земле (обычно 10‑15 %). По ней рассчитывается земельный налог по ставке 0‚3‑0‚5 % в зависимости от категории земли.

7.3 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже

При продаже квартиры налоговая база – разница между реальной ценой сделки и кадастровой стоимостью (если КС превышает цену продажи‚ налог не уплачивается). Ставка НДФЛ – 13 % для резидентов‚ 30 % для нерезидентов.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Если вы считаете‚ что КС завышена‚ у вас есть право на её пересмотр. Пошаговый алгоритм:

1. Подготовка документов:
   • Копия паспорта;
   • Выписка из ЕГРН;
   • Документы‚ подтверждающие состояние квартиры (акт осмотра‚ справки о проведённом капитальном ремонте‚ фотографии).
2. Заполнение заявления в Росреестр (форма № Г‑2 «Запрос о пересмотре кадастровой стоимости»).
3. Подача в МФЦ или через электронный портал с указанием причины пересмотра (недостаточная учётность ремонта‚ неверные данные о площади и т.п.).
4. Оплата госпошлины – в 2026 году фиксированная ставка 1 500 ₽.
5. Ожидание решения – срок рассмотрения в среднем 30‑45 дней.
6. Получение решения – если запрос удовлетворён‚ КС будет уменьшена‚ и вы получите обновлённую выписку.

Важно: в случае отказа вы можете обжаловать решение в суде в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли самостоятельно изменить кадастровую стоимость? – Нет. Изменения могут вноситься только после официального пересмотра‚ проведённого уполномоченными органами.
• Как часто пересматривается кадастровая стоимость? – По закону – не реже одного раза в 5 лет‚ однако в регионах могут проводиться дополнительные пересмотры (как в 2026 году).
• Повлияет ли повышение КС на стоимость моей квартиры при продаже? – Да. Более высокая КС повышает базу для расчёта НДФЛ‚ но реальная рыночная цена определяется спросом и предложением.
• Можно ли получить скидку на налог‚ если я пенсионер? – В Самарской области пенсионеры (до 65 лет) могут получать льготу в размере 50 % от налога на имущество‚ при условии подтверждения статуса.
• Где узнать ставку налога на землю в моём районе? – На официальном сайте Самарской области в разделе «Налоги и сборы» публикуются актуальные ставки.

Кадастровая стоимость квартиры в Самарской области – ключевой показатель‚ от которого зависят налоги‚ размер НДФЛ при продаже и даже потенциальные льготы. В 2026 году в регионе произошёл значительный пересмотр цен‚ что привело к росту КС большинства объектов. Чтобы избежать неожиданностей‚ рекомендуется регулярно проверять актуальную стоимость в личном кабинете Росреестра‚ своевременно подавать заявления на пересмотр при необходимости и учитывать влияние КС на налоговые обязательства.

Помните‚ что своевременный контроль и знание своих прав позволяют эффективно управлять финансовой нагрузкой и защищать свои интересы как собственника недвижимости.