Кадастровая стоимость (КС) – это официально зафиксированный результат оценки недвижимости, полученный на определённую дату органами Росреестра. Именно от неё зависят расчёт имущественного налога, земельного налога (если квартира находится в доме с земельным участком) и налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже. В 2026 году в России произошли существенные изменения в правилах расчёта и лимитов дохода по НДФЛ, а также в методиках пересчёта КС. Ниже – всё, что нужно знать жителям Псковской области.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость?
- Как определяется КС в Псковской области?
- Изменения 2026 года: лимиты НДФЛ и пересчёт КС
- Как узнать свою кадастровую стоимость?
- Как КС влияет на налоги?
- Как оспорить завышенную КС?
- Полезные советы для собственников
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это объективно определённая денежная оценка недвижимости, проведённая специалистами Росреестра на основе:
- Площадей (жилая, нежилая, общие части)
- Этажности и типа строительства
- Расположения (центр города, окраина, удалённые районы)
- Технического состояния (ремонт, коммунальные системы)
- Сравнительных рыночных сделок, но с учётом нормативных коэффициентов
КС не совпадает со рыночной стоимостью – той, за которую квартира может быть продана. Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной, но в 2026 году многие регионы, включая Псковскую область, провели её переоценку, что привело к росту официальных цифр.
Как определяется КС в Псковской области?
Процесс оценки в Псковской области схож с общероссийским, но учитывает региональные особенности:
Сбор исходных данных
- Площадь квартиры (жилая и общая)
- Этажность и наличие лифта
- Год постройки и материал стен
- Наличие благоустройства (парковка, дворовый двор)
Применение регионального коэффициента
Для Псковской области установлен коэффициент корректировки (примерно 0,85‑0,95 от средней рыночной цены по региону). Он учитывает более низкую покупательскую способность по сравнению с крупными мегаполисами.
Учет поправок 2026 года
С начала 2026 года в соответствии с пунктом 9 статьи 214.10 Налогового кодекса регионы получили право увеличивать лимит дохода по НДФЛ от продажи недвижимости. Это привело к более тщательной проверке КС, а в некоторых случаях – к её повышению.
Формирование окончательной стоимости
Росреестр публикует результаты в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Доступ к данным – онлайн через портал Росреестра или через региональные сервисы Псковской области.
Изменения 2026 года: лимиты НДФЛ и пересчёт КС
В 2026 году в России произошли два ключевых изменения, влияющих на собственников квартир в Псковской области:
- Увеличение лимита дохода по НДФЛ с продажи недвижимости. Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК, регионы могут повышать лимит, позволяя продавцам оставлять большую часть дохода без налога.
- Массовый пересчёт кадастровой стоимости. Местные органы власти провели переоценку всех объектов недвижимости. В Псковской области это привело к росту КС в среднем на 7‑12 %.
Эти изменения важны, потому что:
- Более высокая КС увеличивает имущественный налог (по ставке 0,1 % от КС за жилые помещения).
- При продаже квартиры налоговая база рассчитывается как разница между продажной ценой и КС. При повышенной КС налоговая нагрузка может снизиться, если продажная цена не сильно превышает новую КС.
Как узнать свою кадастровую стоимость?
Есть несколько удобных способов:
- Через официальный сайт Росреестра:
- Перейдите на rosreestr.gov.ru.
- Выберите пункт «Кадастровая стоимость» → «Запросить сведения о квартире».
- Введите кадастровый номер (КН) или адрес.
- Система покажет актуальную КС и дату её последнего обновления.
- Через региональный портал Псковской области (например, pskov.gov.ru/reestr):
- В разделе «Кадастровый реестр» найдите поиск по адресу.
- Получите выписку с указанием КС, коэффициентов и расчётных параметров.
- Через мобильные приложения («Госуслуги», «Кадастр Онлайн»):
- Установите приложение, авторизуйтесь через Единый портал госуслуг.
- В разделе «Недвижимость» выберите «Кадастровая стоимость».
- Через МФЦ – при личном обращении можно запросить выписку в бумажном виде.
Для уточнения данных рекомендуется сверять КС с последними уведомлениями, полученными от Росреестра (например, письма о повышении стоимости).
Как КС влияет на налоги?
Имущественный налог
Ставка в Псковской области составляет 0,1 % от кадастровой стоимости квартиры. Пример расчёта:
Кадастровая стоимость: 3 000 000 ₽ Налог = 3 000 000 × 0,001 = 3 000 ₽ в год
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже
Налоговая база = (Продажная цена) – (Кадастровая стоимость) – (потери, если есть). Если разница превышает установленный региональный лимит (в Псковской области в 2026 году – 2 000 000 ₽), то избыточная часть облагается по ставке 13 %.
Пример:
Продажная цена: 5 000 000 ₽ КС (по новой оценке): 3 200 000 ₽ Разница: 1 800 000 ₽ (меньше лимита → НДФЛ не платится)
Земельный налог (если квартира в доме с земельным участком)
Для земельных участков в Псковской области применяется ставка 0,3 % от кадастровой стоимости земли. КС земли определяется отдельно от КС квартиры.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Если вы считаете, что КС вашей квартиры завышена, можете подать апелляцию:
- Подготовьте доказательства:
- Экспертную оценку независимого оценщика.
- Сравнительные сделки (сделки с аналогичными квартирами в том же районе).
- Фотографии и описание состояния квартиры (ремонт, коммунальные услуги).
- Составьте заявление в адрес Территориального органа Федеральной налоговой службы (ФНС) или в Росреестр с указанием:
- Кадастрового номера.
- Текущей кадастровой стоимости.
- Требуемой стоимости и обоснования.
- Отправьте заявление:
- Лично в отделение Росреестра.
- Через портал Госуслуги (раздел «Кадастровая стоимость» → «Оспаривание»).
- Ожидайте решения – срок рассмотрения обычно 30 дней. В случае отказа можно обжаловать решение в суде.
Важно: апелляцию следует подавать в течение 30 дней с момента получения уведомления о новой кадастровой стоимости.
Полезные советы для собственников квартир в Псковской области
- Регулярно проверяйте КС. Поскольку переоценка может происходить раз в несколько лет, следите за официальными уведомлениями.
- Сохраняйте документы о ремонте. Качественный ремонт может стать основанием для снижения КС при апелляции.
- Сравнивайте цены с аналогичными объектами в вашем районе – это поможет аргументировать запрос на пересмотр.
- Обращайтесь к профессионалам (независимым оценщикам) при больших расхождениях.
- Учитывайте налоговые изменения 2026 года – повышение лимита дохода по НДФЛ может сделать продажу более выгодной.
- Помните о сроках – если вы получили уведомление о повышении кадастровой стоимости, у вас есть 30 дней на подачу апелляции.
Кадастровая стоимость квартиры в Псковской области – важный показатель, от которого зависят налоги и налоговая база при продаже. В 2026 году регион провёл масштабный пересчёт КС и увеличил лимит дохода по НДФЛ, что сделало процесс более прозрачным, но одновременно потребовало от собственников более внимательного отношения к своим данным.
Пользуйтесь официальными ресурсами (портал Росреестра, региональный портал Псковской области, приложение «Госуслуги») для получения актуальной информации, своевременно проверяйте расчёты и при необходимости подавайте апелляцию. Правильный подход поможет снизить налоговую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов.
Если у вас остались вопросы – обращайтесь к профильным специалистам или в МФЦ вашего района. Удачной вам недвижимости!