С января 2026 года тысячи российских собственников получили уведомления о пересмотре кадастровой стоимости своих объектов недвижимости. Для кого-то она выросла на 30–50 %, для других, вдвое. Возникает резонный вопрос: если кадастровая стоимость изменилась в течение налогового периода, нужно ли пересчитывать уже уплаченные налоги? Ниже — подробный разбор норм НК РФ, судебной практики и практических шагов, которые помогут избежать переплат;
Почему кадастровая стоимость меняется «по ходу года»
С 2019 года в России действует ежегодный пересмотр кадастровой стоимости. Органы кадастровой оценки обязаны публиковать новые отчёты не позднее 1 марта текущего года. Однако:
- 12 февраля 2026 г. СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» опубликовало проект отчёта, который фактически вступил в силу с (датой оценки ).
- Объекты, образованные в результате раздела (например, квартира разделена на две), попадают в новые перечни с момента постановки на кадастровый учёт.
- Ошибки в ЕГРН могут быть исправлены в любой момент по заявлению собственника или инициативе Росреестра.
Как Налоговый кодекс РФ относится к «среднегодовым» изменениям
Ключевая норма — п. 1 ст. 391 НК РФ. Подчеркнём главное:
«Изменение кадастровой стоимости в течение календарного года не учитывается при определении налоговой базы за текущий и предыдущие годы, если иное не предусмотрено настоящим пунктом».
Исключения (когда изменения учитываются «задним числом»):
- Исправление ошибок (в т.ч. технических) в ЕГРН.
- Уменьшение стоимости по решению комиссии или суда по спору о результатах кадастровой оценки.
- Изменение кадастровой стоимости по реестровым сведениям вследствие перехода объекта из одной категории в другую (например, из жилого в нежилое).
Пример из практики
Орган исполнительной власти передал объект другому ведомству. Передача сама по себе не меняет кадастровую стоимость для целей имущественного налога. Все авансовые платежи за 2026 год рассчитываются по состоянию на , независимо от смены балансодержателя.
Что делать, если вы получили «новую» кадастровую стоимость
| Ситуация | Действие | Сроки |
|---|---|---|
| В отчёте ГБУ указана завышенная стоимость | Подать заявление в комиссию при Росреестре | до |
| Ошибка в ЕГРН (ошибка кадастрового инженера) | Заявление в МФЦ на внесение изменений | Без ограничений |
| Объект не попал в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости | Проверить перечень на сайте ФНС, при необходимости — подать уточнёнку | до |
Как рассчитать налог «без сюрпризов» на 2026 год
Налог на имущество физлиц рассчитывает ФНС, но проверить расчёт можно самостоятельно:
- Берём кадастровую стоимость на .
- Умножаем на налоговую ставку (0,1 % для квартир, 0,5 % для административных зданий и т. д.);
- Применяем вычет: 20 м² для квартир, 50 м² для домов.
- Умножаем на коэффициент владения (если владели 6 месяцев — 0,5).
Крайний срок уплаты налога за 2025 год — 2 марта 2026 г. (28 февраля — воскресенье, переносится). При этом изменения 2026 года начнут влиять на вашу квитанцию только в 2027 году.
Пять практических советов для собственников
- Проверьте кадастровую стоимость онлайн через сервис «Публичная кадастровая карта» или личный кабинет ФНС. Сравните с рыночной стоимостью: если разница > 30 %, готовьте документы на оспаривание.
- Не дожидайтесь декабря. Подача заявления в комиссию до 30 июня позволяет снизить налог уже за текущий год в случае положительного решения.
- Оплачивайте налоги вовремя. Несмотря на споры, арест счетов за долги начинается уже в августе.
- Используйте льготы. Пенсионеры, инвалиды, «чернобыльцы» освобождаются от налога на один объект каждой категории.
- Делитесь объектами разумно. При разделе квартиры на две новые каждая получает собственную кадастровую стоимость, что может снизить общий налог.
Изменение кадастровой стоимости «в середине года» не влияет на налог за 2026 год, если это не исправление ошибок или судебное решение. Однако уже сейчас можно подготовить доказательства для оспаривания и тем самым сэкономить тысячи рублей в будущем налоговом периоде.