С 1 января 2026 года вступили в силу результаты новой кадастровой оценки, охватившей всю недвижимость Московской области. Для двухкомнатных квартир это означает корректировку кадастровой стоимости (КС) в среднем на +23 %, но в отдельных городах прирост достигает 30–35 %. В статье разберёмся, почему выросла КС, как рассчитывается налог и что делать, если цифра кажется завышенной.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, установленная Росреестром на конкретную дату (для Московской области — ). Она используется для:
- расчёта налога на имущество физлиц;
- определения НДФЛ при продаже (если продажная цена ниже КС×0.7);
- взимания земельного налога (для квартир в МКД он не выставляется, но важен для апартаментов и таунхаусов).
Почему КС выросла именно в 2026 году
В 2024–2025 гг. проводилась масштабная переоценка всей недвижимости МО. Основные факторы роста:
- Рост рыночных цен за 2022-2024 гг. (+45–55 % в новостройках и +20–30 % во вторичке).
- Уточнение характеристик (площадь, этажность, год постройки, расстояние до метро).
- Индексация по инфляции, заложенная в методике оценки.
Как узнать актуальную кадастровую стоимость
Варианты онлайн:
- Росреестр: rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
- ФГИС ЕГРН: заказать выписку ЕГРН (стоит 150–300 руб., pdf приходит за 30 минут).
- Госуслуги: раздел «Налоги и финансы» → «Сведения об объекте недвижимости».
Примеры кадастровой стоимости двухкомнатных квартир в ключевых городах МО (2026 г.)
| Город | Площадь, м² | КС 2025, млн руб. | КС 2026, млн руб. | % роста |
|---|---|---|---|---|
| Красногорск | 62 | 8,1 | 10,1 | +24 % |
| Химки | 58 | 7,7 | 9,6 | +25 % |
| Люберцы | 54 | 6,8 | 8,4 | +23 % |
| Одинцово | 60 | 7,5 | 9,2 | +23 % |
| Мытищи | 57 | 7,2 | 9,1 | +26 % |
Как рассчитать налог на имущество в 2026 году
Формула:
Налог = (КС 2026) × Налоговая ставка × Коэффициент владения × Льгота
| Категия | Ставка в МО | Пример, руб./год |
|---|---|---|
| Квартира ≤10 млн руб. | 0,1 % | 8 900 руб; |
| 10–20 млн руб. | 0,15 % | 13 350 руб. |
Учтите: платёжки с новой КС придут в сентябре 2026 г. за 2025 год, т.к. налог рассчитывается по состоянию на 1 января предыдущего года.
Что делать, если КС завышена
У собственника есть 3 варианта:
- Оспорить через комиссию при Росреестре (бесплатно, 30 дней на решение).
- Подать иск в суд (с экспертизой Рынок.ру, СПАР или другой СРО).
- Применить право на налоговый вычет 20 м² из площади (достаточно подать заявление в ФНС).
Пример снижения: в суде доказали рыночную стоимость 7,8 млн руб. вместо 9,2 млн руб. — налог снизился на 1 400 руб./год.
Частые вопросы владельцев двухкомнатных квартир
Вопрос: Почему у соседа с такой же квартирой КС ниже?
Ответ: возможна ошибка в данных (этаж, год постройки), либо сосед уже оспорил КС в 2025 г.
Вопрос: Повлияет ли КС на цену продажи?
Ответ: Нет, рынок диктует цену. Однако если продавать ниже 70 % КС, НДФЛ будет считаться от КС×0,7.
Вопрос: Когда следующая переоценка?
Ответ: не раньше 2029 г., методика предусматривает переоценку раз в 3–5 лет.
- ✅ Проверьте КС на rosreestr.gov.ru до 1 июня 2026 г.
- ✅ Сравните с рыночной ценой: если разница >30 % — готовьте документы для оспаривания.
- ✅ Подайте заявление на налоговый вычет 20 м² в ИФНС до 31 декабря 2026 г.
- ✅ Сохраняйте квитанции: если суд снизит КС, можно вернуть переплату налога за 3 года.
Даже если кадастровая стоимость выросла, это не приговор: грамотное оспаривание или применение льгот позволяет снизить налоговую нагрузку на 15–40 %.