Ограниченные в обороте земли – это такие земельные участки, которые могут находиться в государственной,
муниципальной или частной собственности, однако их переход в собственность, аренду или иные формы
правоустанавливающих сделок допускается лишь при соблюдении специальных требований закона.
Регулирование данного института закреплено в Статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Правовая основа ограничения оборотоспособности земель

Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, если они:

1. предназначены для обеспечения обороны, безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд;
2. расположены в пределах особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
3. входят в состав земель лесного фонда;
4. расположены в пределах береговой полосы (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ);
5. на которых находятся водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Для всех перечисленных случаев закон предусматривает особый порядок обращения с землёй:
она не может быть передана в частную собственность без специального разрешения, а сделки с ней
подлежат строгому государственному контролю.

Классификация ограниченных в обороте земель

Ограничения оборотоспособности делятся на два основных вида:

• Земли, изъятые из оборота – полностью исключены из гражданского оборота. Такие участки не могут
  быть предметом купли‑продажи, аренды, дарения и других сделок, предусмотренных гражданским
  законодательством. К ним относятся, например, территории государственных природных заповедников,
  национальных парков, биосферных резервов и др.
• Земли, ограниченные в обороте – могут находиться в обороте, но только с соблюдением
  специальных условий (разрешения органов исполнительной власти, ограничений по использованию,
  обязательных процедур рекультивации и т.п.). К этой категории относятся, в частности,
  земли в пределах береговой полосы, земельные участки из лесного фонда, а также территории,
  отнесённые к ООПТ, но размещённые внутри населённых пунктов.

Отличия между «изъятыми» и «ограниченными» земельными участками

Основные группы земель, отнесённых к ограниченным в обороте

Ниже перечислены основные категории земель, которые в соответствии с законодательством РФ подпадают
под режим ограниченной оборотоспособности.

• Береговая полоса (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ). Такие участки находятся в пределах 5‑метровой зоны от
  берега морского, озерного или речного водоёма и не могут быть переданы в частную собственность.
• Земли лесного фонда. По позиции Федерального агентства лесного хозяйства, объекты лесной инфраструктуры,
  построенные арендаторами, после прекращения их эксплуатации подлежат сносу, а земля – рекультивации.
• Участки, расположенные в ООПТ (заповедники, национальные парки, природные парки, заказники,
  биосферные резервы и др.). Исключение составляют только те участки, которые находятся внутри
  границ населённых пунктов, включённых в состав национальных парков.
• Земли, предназначенные для обороны и безопасности. К ним относятся территории, отведённые
  под военные полигоны, оборонные заводы, таможенные зоны и т.п.
• Водные объекты и прилегающие территории. Земли, на которых расположены водохранилища,
  реки и озёра, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также их охранные зоны.

Порядок установления и снятия ограничения оборотоспособности

1. Инициатива. Ограничение может быть установлено по инициативе органов государственной власти
   (например, Минприроды, Росприроднадзор) либо в результате внесения изменения в территориальное
   зонирование (градостроительный план).
2. Экспертиза и согласование. Необходимо провести экологическую, геологическую и правовую экспертизу,
   а также согласовать проект с муниципальными органами.
3. Регистрация в Росреестре. После получения всех согласований ограничение вносится в
   Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и фиксируется в выписке из кадастра.
4. Снятие ограничения. Возможен только в случае изменения статуса территории
   (например, исключения из ООПТ) или при реализации проекта, предусматривающего полное
   восстановление природных функций (рекультивация, возвращение в лесной фонд и т.п.).

Практические последствия для собственников и инвесторов

• Необходимость получения специальных разрешений на любые сделки с землёй, подпадающей под ограничение.
• Обязанность соблюдения экологических требований, включая проведение мониторинга, рекультивацию
  после завершения использования и соблюдение нормативов по охране природных ресурсов.
• Повышенный риск юридических споров в случае нарушения режима ограничения (штрафы, аннулирование сделок).
• Для инвесторов – необходимость включать в бизнес‑план потенциальные затраты на получение разрешений
  и выполнение экологических требований.

Ограниченные в обороте земли представляют собой важный правовой механизм, направленный на сохранение
природного фонда, обеспечение национальной безопасности и регулирование использования земельных ресурсов.
Понимание различий между «изъятыми из оборота» и «ограниченными в обороте» участками, а также знание
процедур их регистрации и снятия, является обязательным для всех участников земельного рынка –
от государственных органов до частных инвесторов.

Тщательное соблюдение требований законодательства позволяет гарантировать законность сделок,
сократить риски и способствовать устойчивому развитию территорий, находящихся под особой охраной.