Каждый, кто хотя бы раз продавал или покупал квартиру через агентство недвижимости, сталкивался с документом, который риэлторы называют «актом просмотра», «актом осмотра», «листом просмотра» или «соглашением о просмотре»․ Казалось бы, обычная бумажка, но именно она нередко становится причиной судебных споров и двойных комиссий․ Ниже, подробная инструкция: что это за документ, как выглядит корректный образец, в каких случаях подписывать и какие фразы в тексте должны насторожить․
Зачем риэлтору акт просмотра квартиры
- Фиксация факта работы риэлтора․ Документ подтверждает, что агент действительно показал объект клиенту․
- Защита от «обхода»․ Акт запрещает покупателю заключать сделку с продавцом напрямую в обход агентства․
- Основание для взыскания комиссии․ Если клиент после просмотра купил квартиру, минуя агентство, по акту можно взыскать комиссию через суд (см․ опыт Орликова vs Харчикова на Право․ру)․
- Статистика показов․ Продавцы часто ориентируются на количество потенциальных покупателей, указанных в актах․
Как отличить «безобидный» акт от «ловушки»
| Безопасный вариант | Подозрительный вариант |
|---|---|
| Краткий лист просмотра: адрес, дата, ФИО клиента, подписи сторон․ | Фразы «информационно-консультационные услуги», «оплата ___ руб․ за подбор варианта», «в течение ___ месяцев обязуюсь не покупать аналогичный объект у других лиц»․ |
| Документ выдаётся на 1 просмотр; | В тексте сразу прописывается договор возмездного оказания услуг с комиссией․ |
| Агентство заранее показывает договор на оказание услуг․ | Риэлтор просит подписать акт до ознакомления с основным договором․ |
Образец акта просмотра квартиры (бланк 2026)
АКТ ПРОСМОТРА КВАРТИРЫ № ___ г․ Балаково «__» ________ 2026 г․ Агентство недвижимости: ООО «ГОРОДСКОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ», ОГРН 1026401424752, ИНН 6454012345, адрес: 413800, г․ Балаково, ул․ Ленина, 10․ В лице риэлтора: __________________________ (ФИО) Клиент-покупатель: _______________________________________________ Паспорт: серия ____ № ____________, выдан «__» ________ 20__ г․ Адрес регистрации: _______________________________________________ Объект: г․ Балаково, ул․ ____________________, д․ __, кв․ ___ Этаж/этажность: ___ / ___; комнат: ___; площадь: ___ кв․ м․ Цель просмотра: ознакомление с предложением о продаже квартиры․ Результат просмотра: ☐ заинтересован(а) в покупке ☐ не заинтересован(а) в покупке ☐ требуется консультация / дополнительный показ Примечание: Настоящий акт не является договором купли-продажи и не влечёт обязательств по оплате услуг агентства․ Комиссия подлежит оплате только при заключении основного договора купли-продажи через ООО «ГОРОДСКОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»․ Подписи сторон: Риэлтор: ____________________ Клиент: ____________________ М․П․ М․П․
Скачать бланк: акт-prosmotra-kvartiry-2026․docx
Алгоритм безопасного подписания
- Прочитайте весь текст․ Если внутри акта есть пункты об оплате или запрете «обхода», это уже договор, а не просто «лист просмотра»․
- Потребуйте основной договор на оказание риэлторских услуг․ Ознакомьтесь со сроком действия и размером комиссии․
- Фиксируйте время․ Попросите внести в акт точное время начала и окончания просмотра․
- Сфотографируйте подписанный экземпляр․ Оставьте у себя копию с печатью агентства․
- Не подписывайте «пустые» бланки без заполненных данных квартиры и риэлтора․
Распространённые схемы и как их избежать
- Схема 1․ «Двойная комиссия»․ Агент берёт комиссию с продавца, затем предъявляет тот же акт клиенту-покупателю и требует процент․
—> Решение: в договоре чётко пропишите, кто и сколько платит․ - Схема 2․ «Акт под видом договора»․ В суде клиента обязали заплатить за «информационные услуги», хотя сделку он оформил через другое агентство․
—> Решение: отказывайтесь от подписания, если в документе есть слово «договор» и сумма вознаграждения․ - Схема 3․ «Бессрочный запрет»․ В акте указан срок, в течение которого нельзя купить похожую квартиру у другого риэлтора․ Часто срок скрыт мелким шрифтом․
—> Решение: зачеркнуть пункт или вписать конкретное число: «действует 3 (три) календарных дня»․
Что делать, если уже подписали «не тот» акт
- В течение 14 дней (если это возмездное оказание услуг) можно расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст․ 32 ЗоЗПП)․
- В суде требуйте признать акт недействительным из-за существенного нарушения формы или введения в заблуждение․
- Собирайте доказательства: переписка, аудиозаписи, свидетельства других покупателей․
Примечание для риэлторов и агентств
Чтобы избежать споров, рекомендуется:
- использовать унифицированный лист просмотра, а не смешанный «акт-договор»;
- выдавать клиенту под роспись экземпляр акта и основного договора одновременно;
- отказаться от «вечных» запретов обхода, достаточно 30 дней․
Короткий вывод
Акт просмотра — это не обязательный документ по закону, но полезный инструмент для агентства․ Подписывайте его только после ознакомления с основным договором и убедитесь, что в тексте нет скрытых комиссий․ Сохраняйте копии — это ваш страховой полис от судебных разбирательств․