Вопрос о том‚ какие объекты не попадают в категорию «объекты земельных отношений»‚ имеет большое практическое значение для кадастровой службы‚ органов государственной регистрации и участников рынка недвижимости. Ниже рассмотрены нормативные основы‚ основные группы исключаемых объектов и актуальные судебные проблемы.

Правовая база: что такое объект земельных отношений?

Согласно Статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) от  № 136‑ФЗ (с изменениями)‚ объектами земельных отношений являются:

1. Земля как природный объект и природный ресурс;
2. Земельные участки;
3. Части земельных участков.

Эти три категории образуют закрытый перечень (см. Энциклопедию судебной практики)‚ то есть любые другие правовые конструкции‚ не подпадающие под эти определения‚ автоматически считаются не объектами земельных отношений.

Ключевые причины исключения из перечня

Объекты не включаются в перечень‚ если они:

• не являются частью земной поверхности (например‚ воздушные пространства‚ подземные шахты‚ если они не привязаны к конкретному участку);
• не признаны недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
• не находятся в порядке‚ предусмотренном кадастровым законодательством (неиндентифицированные земли);
• не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество (см. Постановление Конституционного Суда РФ от  № 29‑П‚ пункт 3).

Конкретные примеры не относящихся к объектам земельных отношений

Подземные гаражи и гаражные комплексы

Постановление КС РФ от  № 29‑П признало неконституционным положение‚ позволяющее автоматически рассматривать земельный участок‚ в границах которого находятся подземные гаражи‚ как объект недвижимости. Следовательно‚ подземные гаражи‚ не привязанные к конкретному земельному участку‚ не являются объектами земельных отношений.

Земли‚ не индивидуализированные в порядке‚ предусмотренном кадастровым законодательством

Как указывает Меденцов А.С. в работе «Земельное право»‚ такие земли «не признаются с позиций Гражданского кодекса РФ недвижимой вещью‚ объектом прав‚ подлежащих государственной регистрации». Поэтому они находятся за пределами статьи 6 ЗК РФ.

Земли‚ исключённые из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий

В 2025 г. в Краснодарском крае приняты поправки к статье 18 Закона «Об основах регулирования земельных отношений»‚ направленные на формирование единого подхода к исключению земель из перечня особо ценных. Такие земли‚ будучи исключёнными из особой категории‚ также не подпадают под определение «объект земельных отношений»‚ если они не зарегистрированы в кадастре.

Временные территории и зоны‚ создаваемые в рамках государственных программ

Например‚ зоны временного пользования‚ выделяемые для проведения крупных мероприятий (Олимпиады‚ выставки). Они могут быть оформлены договором аренды‚ но юридически не считаются «земельным участком»‚ а лишь «временным правом пользования».

Проблемы терминологии и их практическое значение

Терминологическая неопределённость часто приводит к спорам в судах. Ниже перечислены основные пункты спорных вопросов:

• Разница между «земля» и «земельный участок». Земля — более широкое понятие‚ включающее все природные ресурсы (минералы‚ подземные воды). Земельный участок — часть земли‚ границы которой фиксированы в кадастре.
• Понятие «части земельных участков». Включает в себя‚ например‚ доли в совместном владении‚ но не охватывает объекты‚ находящиеся под землёй‚ если они не привязаны к конкретному участку.
• Термин «объекты недвижимости». Не все объекты недвижимости являются объектами земельных отношений (дом‚ построенный на арендуемом участке).

Эти разногласия усиливают необходимость чёткой правовой классификации в кадастровых реестрах и в системе государственного реестра прав.

Судебная практика

Судебные решения последних лет демонстрируют‚ как трактуется исключение из перечня:

• Постановление КС РФ от  № 29‑П. Суд признал‚ что автоматическое предоставление права собственности на землю владельцам подземных гаражей нарушает конституцию‚ поскольку такие гаражи не являются объектами земельных отношений.
• Решения региональных судов (Кубань‚ Краснодарский край) подтверждают‚ что земли‚ не включённые в кадастр‚ не могут стать предметом сделок купли‑продажи без предварительной индивидуализации.

Как правильно определить‚ относится ли объект к земельным отношениям?

1. Проверьте наличие кадастрового номера. Если объект не имеет кадастровой регистрации – он‚ как правило‚ не является объектом земельных отношений.
2. Уточните‚ является ли объект частью земной поверхности (земля‚ участок‚ часть участка). Если объект находится «внутри» земли (подземные коммуникации‚ шахты) – он может быть исключён.
3. Определите‚ признаётся ли объект недвижимым имуществом в соответствии с ГК РФ (ст. 209). Если нет – объект не попадает в перечень.
4. Сверьте с последними изменениями в ЗК РФ и судебными решениями (особенно пост. КС РФ 2024 г.)

К объектам земельных отношений не относят:

• некадастровые земли и природные ресурсы‚ не оформленные в виде земельных участков;
• подземные гаражи и аналогичные конструкции‚ не привязанные к конкретному участку;
• временные зоны и территории‚ созданные в рамках государственных программ без регистрации в кадастре;
• объекты недвижимости‚ не являющиеся частью земной поверхности (например‚ отдельные здания‚ расположенные на арендованной земле).

Точная классификация имеет важное значение для правовой определённости‚ защиты инвестиций и соблюдения конституционных требований. При подготовке сделок с землёй рекомендуется привлекать квалифицированных юристов‚ способных оценить статус объекта в соответствии с актуальными нормативными актами и судебной практикой.

Дата публикации:  г. 14:16 (по официальному времени). Информация использована из открытых источников: КонсультантПлюс‚ ГАРАНТ‚ научные статьи в КиберЛенинке‚ официальные постановления Конституционного Суда РФ.