Важно! С 2024 г. в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены дополнительные фильтры, исключающие из кадастрового учета целый ряд объектов. Одно из самых спорных исключений — участки недр. Ниже подробно объясняем, почему недра не ставятся на кадастровый учет, какие правовые последствия это влечёт и какие ошибки совершают собственники и кадастровые инженеры.
Почему участки недр не являются объектами недвижимости
Правовая коллизия уходит корнями в статью 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастровом учёте недвижимости»:
- ГК РФ, ст. 130, п. 1: к недвижимым вещам относятся «земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй».
- ФЗ-221, ст. 1, п. 6: в перечень объектов кадастрового учёта не включены участки недр, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы;
Казалось бы, формулировка ГК прямо относит недра к недвижимости, однако системный анализ нормативных актов даёт противоположный вывод: недра признаются объектом недвижимости в теории, но не подлежат кадастровому учёту в силу специального исключения закона 221-ФЗ.
Какие последствия для собственника
Отсутствие кадастрового паспорта и кадастрового номера
Участки недр не получают кадастровый номер, следовательно:
- невозможно оформить право собственности, аренды или сервитута через Росреестр;
- нельзя заложить недра в банке под кредит;
- исключается участок из налогообложения на недвижимость (но сохраняется плата за пользование недрами, регулируемая ст. 333.12 НК РФ и законодательством о недрах).
Особенности договоров аренды
Договор аренды участка недр заключается:
- в федеральном органе (Роснедра), если речь идёт о недрах федерального значения;
- в региональном или муниципальном органе, если участок относится к местному значению.
Обратите внимание: в ЕГРН регистрируют только обременение на расположенный над участком недр земельный участок, но не сам пласт или поклад.
Распространённые ошибки кадастровых инженеров
| Ошибка | Почему недопустимо | Последствие |
|---|---|---|
| Включение пласта в техплан как «подземный этаж» здания | Недра не могут быть частью капитального строения (п. 1 ст. 130 ГК РФ) | Отказ Росреестра в регистрации, штрафы по ст. 7.21 КоАП РФ |
| Указание кадастрового номера «включённого» участка недра | Противоречие п. 6 ст. 1 Закона 221-ФЗ | Приостановка кадастрового учёта (ст. 26 Закона 221-ФЗ) |
Алгоритм: как правильно оформить права на недра
- Получите лицензию на пользование недрами (Приказ Минприроды № 613 от в редакции 2025 г.).
- Согласуйте проект освоения недр в территориальном управлении Роснедр.
- Заключите договор аренды участка недр; при необходимости зарегистрируйте в ЕГРН обременение земельного участка, если он перекрывает пласт.
- Не подавайте заявление на кадастровый учёт самого участка недр — это приведёт к отказу.
FAQ: отвечаем на популярные вопросы
Можно ли получить кадастровый паспорт на погреб под домом?
Нет. Погреб, расположенный ниже поверхности земельного участка, считается встроенным техническим подвалом и входит в состав здания. Отдельный кадастровый учёт не предусмотрен.
Как быть с подземной парковкой в ЖК?
Подземная парковка оформляется как встроено-подземный этаж дома и получает общий кадастровый номер со зданием. Отдельного участка недр всё равно не образуется.
Что если в ЕГРН уже ошибочно появилась запись о «участке недр»?
Необходимо подать заявление на внесение изменений (форма Р13014) с приложением экспертного заключения Роснедра и акта технического состояния. Срок исправления — до 10 рабочих дней.
Участки недр — это исключительный объект природопользования, регулируемый природоохранным и недропользовательским законодательством. Он не входит в перечень объектов кадастрового учёта, поэтому не получает кадастровый номер и не может быть зарегистрирован в ЕГРН как самостоятельная недвижимость. Любые попытки «привязать» недра к кадастровой карте через техплан или межевание приводят к приостановке регистрации и административным штрафам.
Соблюдайте правовой алгоритм: лицензия → договор → возможная регистрация обременения на земельный участок. Только так вы избежите конфликтов с Росреестром и сможете законно использовать недра.