Содержание:

1. Определение и основные признаки
2. Нормативная база: Земельный кодекс РФ и смежные акты
3. К какой категории земель относятся изъятые участки
4. Ограничения оборотоспособности: чем отличаются «изъятые» и «ограниченные» участки
5. Процедура изъятия: кто и как принимает решение
6. Последствия для собственников и арендаторов
7. Актуальные изменения и практика 2024–2026 гг.

Определение и основные признаки

Изъятые из оборота земельные участки — это участки‚ которые не могут быть предметом гражданского оборота (купля-продажа‚ дарение‚ залог и т. д.) в принципе. Их основные признаки:

• расположены на территории объектов‚ находящихся исключительно в федеральной собственности;
• перечень таких объектов закрытый и указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
• переход права собственности на такие участки в частные руки невозможен (за исключением случаев‚ прямо предусмотренных отдельными федеральными законами).

Нормативная база

• Земельный кодекс РФ‚ ст. 27‚ ч. 4 — прямое основание.
• Федеральный закон № 280-ФЗ от — внес изменения в порядок отнесения земель к категориям.
• Письмо Минэкономразвития РФ № Д23и-5384 от , разъяснения по ограничениям оборотоспособности.
• Приказ ФНС России № ММВ-7-21/509 от — утверждена форма сведений об изъятых/ограниченных участках для налоговых целей.

К какой категории земель относятся изъятые участки

На практике изъятые участки могут изначально принадлежать к любой семи базовых категорий:

ВАЖНО: с момента внесения в ЕГРН записи об изъятии участок формально остаётся в той же категории‚ но получает специальный статус «изъят из оборота». Это не меняет категорию‚ но запрещает любые сделки.

Ограничения оборотоспособности: «изъятые» vs «ограниченные»

Чтобы не путать термины:

• Изъятые — полный запрет оборота (ст. 27 ч. 4 ЗК РФ).
• Ограниченные — возможен оборот‚ но с условием: например‚ участки в государственной или муниципальной собственности‚ расположенные в границах ООПТ кроме заповедников/парков (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Их можно передать в аренду или безвозмездное пользование‚ но нельзя продать в частную собственность.

Процедура изъятия: кто и как принимает решение

1. Инициатор — федеральный орган исполнительной власти (Минобороны‚ Минприроды‚ Рослесхоз и др.).
2. Согласование — с Росимуществом и Федеральным агентством кадастра.
3. Постановление Правительства РФ — фиксирует перечень участков.
4. Росреестр — вносит сведения в ЕГРН‚ проставляя статус «изъят из оборота».

Без согласия правообладателей земельный участок может быть отнесён к категории изъятых только при одновременном выполнении двух условий:

• создание особо охраняемой природной территории;
• фактическое неизъятие земли у собственника (ст. 14 ЗК РФ).

Последствия для собственников и арендаторов

Для собственника:

• исключается возможность продажи‚ дарения‚ залога;
• аренда разрешена лишь до даты вступления постановления об изъятии;
• при необходимости изъятия для государственных нужд предусмотрен выкуп по рыночной цене (ст. 279 ГК РФ).

Для арендатора:

• договор аренды может быть расторгнут досрочно без компенсации‚ если участок изъят из оборота;
• возмещение вложений в капитальные объекты возможно только в судебном порядке.

Актуальные изменения и практика 2024–2026 гг.

Рост числа изъятых участков

За IV квартал 2024 года:

• в состав лесного фонда возвращено почти 4 тыс. га ранее незаконно занятых земель;
• создано 3 новых государственных природных заповедника в Ленинградской‚ Иркутской и Приморской областях.

Обновлённая форма ФНС

С применяется новая форма № ЕГРН-ЗУ-26‚ в которой:

• добавлен код причины изъятия (01 — ООПТ‚ 02 — оборона‚ 03 — водный фонд и т. д.);
• появилась графа «срок действия ограничения» (для ограниченных‚ но не изъятых участков).

Кейс: Ленинградская область

В 2025 г. Ленинградский облкомитет по управлению госимуществом:

1. подал 23 ходатайства об отнесении земель к категории ООПТ без согласия правообладателей;
2. в 21 случае участки не были изъяты у собственников‚ а получили статус «изъятых без изъятия»;
3. в 2 случаях земли выкуплены у владельцев под расширение заказника «Озёрный».

Статус «изъят из оборота» не меняет категорию земли в юридическом смысле‚ но полностью блокирует любые сделки. В 2026 году участки‚ расположенные в границах объектов федеральной собственности (заповедники‚ военные полигоны‚ гидроузлы)‚ получают этот статус автоматически по постановлению Правительства РФ. За нарушение режима использования земель в 2025–2026 гг. у жителей России уже изъято более 7 тыс. га.

Следите за обновлениями в ЕГРН и проверяйте статус участка перед любой сделкой — это защитит вас от потери прав и денежных потерь.