Дата актуализации:

Содержание

1. Ключевые понятия и классификация
2. Нормативная база
3. Изъятые из оборота земельные участки
4. Ограниченные в обороте земельные участки
5. Практические последствия ограничений
6. Особенности регистрации и постановки на кадастровый учёт
7. Тренды и перспективы 2026 года

В российском земельном праве существует три категории участков по степени их участия в гражданском обороте:

• оборотоспособные – свободно отчуждаются, заключаются любые сделки;
• ограниченные в обороте – допускаются лишь отдельные операции;
• изъятые из оборота – никакие сделки о переходе права собственности невозможны.

Данная классификация закреплена в ст. 27 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и является ключевым инструментом защиты публичных интересов (обороноспособности, экологии, культурного наследия).

Ключевые понятия и классификация

Нормативная база

• ЗК РФ — ст. 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков».
• Гражданский кодекс РФ — ст. 129, 209 (оборотоспособность объектов гражданских прав).
• Федеральные законы:
  • № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • № 73-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
• Подзаконные акты:
  • Письмо Минэкономразвития РФ от № Д23и-5384 (о невозможности отчуждения участков Военной академии Генштаба);
  • Приказ ФНС России № ММВ-7-13/878@ (форма сведений об изъятых/ограниченных участках).

Изъятые из оборота земельные участки

Перечень по ст. 27 ЗК РФ (исчерпывающий)

1. Земли государственных природных заповедников, национальных парков, заказников.
2. Участки, занятые:
   • особо охраняемыми объектами культурного наследия;
   • геологическими памятниками;
   • территориями и объектами Обороны и безопасности РФ (включая режимные территории Вооружённых Сил).
3. Земли лесного фонда, расположенные в границах особо защитных природных территорий.
4. Участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд (зарезервированные).

Практический эффект

Нельзя:

• зарегистрировать право собственности юр./физ. лица;
• предоставить участок в ипотеку;
• заложить в банке.

Можно: лишь перераспределение между РФ, субъектом РФ, муниципалитетом (ст. 33 ЗК РФ).

Ограниченные в обороте земельные участки

Критерии ограничения

Участки могут находиться:

• в государственной или муниципальной собственности;
• в частной собственности, но с ограничениями (например, земли сельхозназначения без соблюдения преимущественного права покупки).

Основные ограничения:

• Преимущественное право покупки (ст. 37.1 ЗК РФ) у государства для участков сельхозназначения;
• Запрет на изменение целевого назначения (например, под военные городки);
• Ограничение субаренды (арендатор не может сдавать землю в субаренду без согласия собственника).

Разрешённые сделки

• Аренда (включение в перечень разрешённого использования «для эксплуатации служебных зданий» Минэкономразвития от ).
• Безвозмездное пользование (например, для социальной инфраструктуры).
• Наследование при сохранении целевого назначения.

Практические последствия ограничений

Для покупателя

• Риск отказа в регистрации права собственности из-за «изъятого» статуса.
• Обязанность проверки через ФГИС ЕГРН признака ограничения.

Для арендатора

• Нельзя оформить «долгосрочную аренду 49 лет» с правом выкупа, если участок изъят из оборота.
• Нельзя зарегистрировать право собственности на построенные объекты капитального строительства.

Для банка

Участки изъятые из оборота не принимаются в залог, поэтому ипотечное кредитование невозможно.

Особенности регистрации и постановки на кадастровый учёт

С 2026 года действует новая форма ФНС № КН-2026 для указания признаков ограничения оборотоспособности:

• Поле 1: «Изъят из оборота» (код 1).
• Поле 2: «Ограничен в обороте» с указанием основания (код 2).
• Поле 3: «Обременён преимущественным правом покупки» (код 3).

Все сведения передаются в ФГИС ЕГРН в течение 3 рабочих дней с момента формирования межевого плана.

Тренды и перспективы 2026 года

Цифровизация

В 2026 г. планируется полный перевод процедур проверки статуса участка на открытые API ФГИС ЕГРН – это упростит due-diligence для покупателей.

Расширение перечня изъятых участков

Минприроды РФ внесло законопроект о включении земель водоохранных зон в перечень изъятых, что может вступить в силу с .

Ужесточение контроля

Росреестр усиливает проверку фактов «маскировки» изъятых участков через реорганизацию юр. лиц или фиктивную аренду.

1. Перед покупкой обязательно проверяйте статус участка через ФГИС ЕГРН (https://rosreestr.gov.ru).
2. Аренда ограниченных участков возможна, но право собственности не возникнет без соблюдения преимущественного права и специальных оснований.
3. Сомнительные схемы (долгосрочная аренда 49 лет с «опционом» на выкуп) в отношении изъятых участков в 2026 г. рискуют быть признаны в суде ничтожными.
4. Юридическое сопровождение любых сделок с потенциально ограниченными землями должно включать:
   • запрос выписки ЕГРН;
   • проверку судебной практики по аналогичным участкам;
   • консультацию специалиста в земельных спорах.

Автор статьи: юрист-земельщик, кандидат юридических наук, эксперт Росреестра по вопросам оборотоспособности земельных участков.