В последние годы тема принудительного изъятия земельных участков стала особенно актуальной для собственников‚ бизнеса и органов власти. С 1 сентября 2025 года в России вступили в силу новые основания и критерии‚ по которым государство и муниципалитеты могут забрать участки‚ если они не используются по назначению или признаны бесхозными. Ниже ― подробный разбор правил‚ процедуры и практика на примерах регионов.

Основополагающее условие: государственная или муниципальная нужда

Ключевым основанием для любого изъятия остаётся доказанная государственная или муниципальная необходимость. Это может быть:

• строительство автомобильных дорог (КАД-2‚ трасса М-12 «Восток» и др.);
• создание объектов инфраструктуры (школы‚ поликлиники‚ инженерные сети);
• обеспечение обороны и безопасности;
• реализация федеральных или региональных инвестпроектов.

До 2025 года критерии «нужды» формулировались общими фразами; теперь Минэкономразвития утвердило перечень конкретных признаков: отсутствие фактического использования более трёх лет подряд‚ несоответствие целевому назначению‚ отсутствие кадастрового учёта и др.

Новые основания для изъятия с 1 сентября 2025 года

Изъятие неиспользуемых участков

Если владелец:

1. не вводит объект в эксплуатацию в течение трёх лет с даты получения разрешения на строительство;
2. не использует землю по назначению (например‚ под ИЖС стоит пустырь);
3. не предоставил декларацию о характеристиках объекта;

…то участок могут включить в реестр «неэффективно используемых» и начать процедуру изъятия.

Бесхозные земли

Участки‚ по которым отсутствует правообладатель или собственник не может быть установлен в течение года‚ переходят в категорию бесхозных. После публикации в «Российской газете» они автоматически поступают в фонд муниципалитета и могут быть переданы под госнужды без проведения торгов.

Процедура изъятия: шаг за шагом

Важно! До выкупа землю нельзя огораживать‚ сносить строения или ограничивать доступ собственника.

Конституционный суд: гарантии собственника

5 февраля 2026 года Конституционный суд РФ провёл публичные слушания по жалобам на положения Гражданского и Земельного кодексов. В итоговом постановлении КС подтвердил:

• изъятие возможно только при справедливой предварительной компенсации;
• собственник вправе требовать судебной проверки обоснованности нужды;
• запрещена дискриминационная оценка (например‚ занижение стоимости из-за «возможного будущего» проекта).

Региональные примеры

Санкт-Петербург: КАД-2 без изъятия у Кавголовских озёр

Власти изменили трассу КАД-2‚ чтобы избежать изъятия участков у жителей у Кавголовских озёр. Это первый случай‚ когда проект скорректировали на стадии общественных обсуждений;

Тюмень: Жигулёвская улица

В Тюмени стартовала процедура изъятия участков на Жигулёвской в рамках программы комплексного развития территории. 42 владельца получили предложения о выкупе по кадастровой стоимости + 20 % надбавка за ранний отказ от судебного разбирательства.

Как защититься: советы собственнику

1. Проверьте кадастровую «чистоту». Уточните наличие сведений в ЕГРН и правильность целевого назначения.
2. Используйте землю фактически: сдайте в аренду‚ засейте газон‚ поставьте временный объект.
3. Следите за публикациями на сайтах администраций и «Российской газеты».
4. При получении предписания ― обратитесь к кадастровому юристу‚ закажите независимую оценку.
5. Подайте возражения в сроки‚ указанные в извещении (обычно 30 дней).

Новые правила 2025-2026 годов сделали процесс изъятия более прозрачным‚ но одновременно ускорили его. Собственник должен быть готов доказать фактическое использование земли и оперативно защищать свои права. Главное правило: «Молчание и бездействие = потеря имущества».