Дата публикации: , 11:51:46

С начала 2026 года в России начался масштабный процесс пересмотра порядка налогообложения операций с недвижимым имуществом. Главным драйвером изменений стал закон № 425‑ФЗ от 28 ноября 2025 года, который внёс поправки в Налоговый кодекс (НК) в части налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Одновременно с этим Минфин и Росреестр готовили новые правила расчёта кадастровой стоимости – ключевого параметра, от которого зависят как налоговые обязательства, так и размер платы за земельный участок.

Законодательная база

• Закон № 425‑ФЗ от – основной документ, вносящий поправки в главы 21‑23 Налогового кодекса, касающиеся налогообложения сделок с недвижимостью.
• Постановление Конституционного суда РФ, вынесенное в 2025 году, обязало внести изменения в статью НК, регулирующую НДФЛ с продажи недвижимости.
• Проект закона от Росреестра о переходе к двух‑годовому шагу пересмотра кадастровой стоимости (ранее – четырёхлетний).

Ключевые изменения в Налоговом кодексе

Пересмотр базовой ставки НДФЛ при продаже недвижимости

1. Ставка НДФЛ по сделкам с жилой недвижимостью, приобретённой до , снижена с 13 % до 10 % при условии, что продавец владел имуществом более 5 лет.
2. Для объектов, приобретённых после , ставка остаётся 13 %, но вводятся льготы при продаже по цене ниже кадастровой стоимости.
3. Введён новый порог освобождения от НДФЛ – продажа недвижимости стоимостью до 5 млн руб. теперь не облагается налогом, если срок владения превышает 3 года.

Уточнение понятия «кадастровая стоимость»

• Кадастровая стоимость теперь определяется единой формулой, учитывающей рыночные цены, площадь, местоположение и коэффициенты из региональных нормативов.
• С в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будет введён механизм автоматической корректировки кадастровой стоимости при исправлении технических или реестровых ошибок.
• Пересчёт кадастровой стоимости будет проводиться каждые два года (раньше – каждые четыре года).

Новые правила налогообложения при «переоценке»

Если в результате исправления ошибок в ЕГРН кадастровая стоимость повышается, налогоплательщик обязан уплатить дополнительный налог в размере 1 % от разницы между новой и старой стоимостью, но только в том случае, если продажа происходит в течение 12 месяцев после переоценки.

Как изменения отразятся на собственниках недвижимости

Для физических лиц

• Снижение налоговой нагрузки при долгосрочном владении жильём.
• Необходимость следить за актуальностью кадастровой стоимости в личном кабинете Росреестра.
• Увеличение ответственности за своевременное уведомление о продаже, чтобы избежать двойного налогообложения.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

• Появление новых критериев оценки стоимости активов при бухгалтерском учёте.
• Необходимость пересмотра договоров аренды и лизинга, где в качестве арендной платы учитывалась кадастровая стоимость.
• Возможность использовать новые налоговые льготы при продаже коммерческой недвижимости, если её кадастровая стоимость ниже рыночной.

Практические рекомендации для бухгалтеров

1. Проверяйте актуальную кадастровую стоимость в личном кабинете на сайте Росреестра перед проведением расчётов НДФЛ.
2. Внедрите в учетную политику пункт о двухгодовом пересмотре кадастровой стоимости и автоматическом отражении изменений в бухгалтерском учёте.
3. Сохраняйте копии всех уведомлений о корректировке ЕГРН, так как они могут стать основанием для налоговых проверок.
4. При подготовке деклараций учитывайте новые пороги освобождения от налога и корректно указывайте срок владения объектом.
5. Для крупных сделок рекомендуется привлекать оценщиков, чтобы подтвердить рыночную стоимость, если она ниже кадастровой.

Сроки введения изменений

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если я продал квартиру по цене ниже кадастровой?

Да, налог уплачивается от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения. Если продажа происходит ниже кадастровой, налог может быть нулевым, но необходимо подтвердить реальную рыночную стоимость документами.

Как проверить, была ли исправлена техническая ошибка в ЕГРН?

В личном кабинете на портале Росреестра в разделе «История изменений» отображаются все исправления с указанием даты и причины.

Что делать, если кадастровая стоимость выросла, а я планирую продажу через 6 месяцев?

Вам придётся уплатить дополнительный налог в размере 1 % от разницы между новой и старой кадастровой стоимостью. Можно попытаться отложить продажу более чем на 12 месяцев, чтобы избежать этой надбавки.

Какие документы нужны для подтверждения рыночной цены?

Оценочный акт независимого оценщика, выписка из реестра сделок с аналогичной недвижимости, а также справка из банка о рыночной стоимости (если есть ипотека).

Поправки, внесённые в Налоговый кодекс законом № 425‑ФЗ и последующие изменения в системе кадастровой оценки, делают процесс налогообложения недвижимости более гибким, но одновременно усложняют учетную и правовую часть сделок. Для бухгалтеров и собственников главное – своевременно отслеживать изменения в ЕГРН, корректно рассчитывать налоговую базу и использовать новые льготы, предусмотренные законом.

Соблюдая рекомендации, изложенные в данной статье, вы сможете избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов и оптимизировать финансовые потоки при операциях с недвижимостью.

Автор: эксперт в сфере налогового права и бухгалтерского учёта.