Актуальность: 19 апреля 2026 г. Верховный суд РФ и Росреестр продолжают уточнять условия, при которых арендатор государственного или муниципального участка вправе требовать смену вида разрешенного использования (ВРИ). Ниже – подробное руководство по ограничениям, процедуре и последствиям.
Основные понятия
- Вид разрешенного использования (ВРИ) – это закреплённый в ЕГРН «перечень видов деятельности», которые допустимы на конкретном участке.
- Аренда по результатам торгов – особый режим отношений, при котором договор заключается после публичных торгов (аукциона).
Когда изменение ВРИ невозможно
-
Участок предоставлен по результатам торгов
- Арендатор не вправе требовать смены ВРИ – это расценивается как попытка обойти обязательную процедуру новых торгов (п. 2 Обзора ВС РФ, пленум Президиума ВС РФ от ).
- Любое одностороннее изменение ВРИ запрещено (ст. 615 ГК РФ, п. 2).
-
Договор содержит «жёсткое» целевое назначение
- Если договор аренды прямо указывает единственный вид использования (например, «под объект автозаправки»), арендатор не может в одностороннем порядке перепрофилировать участок.
-
Нарушение градостроительных регламентов
- Даже собственник не может изменить ВРИ, если новый вид противоречит утверждённому ПЗЗ (правилам землепользования и застройки) или территориальному плану.
Когда изменение ВРИ возможно
| Категория участка | Условия для арендатора |
|---|---|
| Частная собственность арендодателя | Арендатор может инициировать согласование изменения ВРИ совместно с собственником. |
| Гос/муниципальная собственность, но не торги | Можно подать заявление в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества) с последующим заключением дополнительного соглашения. |
| Участок без разграниченной собственности | Процедура упрощена: достаточно обращения в Росреестр при наличии положительного заключения органа местного самоуправления. |
Пошаговая процедура (актуально для Москвы-2026)
- Подготовка документов
- Кадастровый паспорт.
- Проект изменения ВРИ (соответствие классификатору ВРИ-2026).
- Согласие собственника (если участок частный).
- Обращение
- На портале mos.ru или лично в МФИ «Мои документы».
- Согласование
- Срок – до 15 рабочих дней (Департамент городского имущества).
- Готовится дополнительное соглашение к договору аренды.
- Регистрация в ЕГРН
- Выполняет Росреестр на основании заявления ДГИ.
Ответственность арендатора при самовольной смене ВРИ
Штрафы и риски:
- Административный штраф до 500 000 руб. (ст. 7.1 КоАП РФ).
- Расторжение договора аренды по требованию собственника.
- Возврат участка без компенсации вложений.
Краткий чек-лист арендатора
- ✅ Проверить, проводились ли торги при получении участка.
- ✅ Просмотреть договор: есть ли прямой запрет на изменение ВРИ.
- ✅ Убедиться в соответствии нового вида ПЗЗ и проекту планировки.
- ✅ Получить письменное согласие собственника.
- ✅ Подать заявление в Росреестр или муниципальный орган.
- ❌ Не начинать строительство «по-новому» до внесения записи в ЕГРН.
Арендатор может изменить ВРИ, только если участок получен вне процедуры торгов и соблюдена процедура согласования. Во всех остальных случаях требуется либо проведение новых торгов, либо полное согласие собственника. Нарушение этих правил влечёт серьёзные юридические последствия.
Информация подготовлена по материалам Верховного Суда РФ, Росреестра, Департамента городского имущества Москвы и актуальному законодательству 2026 г.