19 апреля 2026 г. 16:57
Изменение разрешённого использования земельного участка (ПФЗ — преобладающий функциональный зонал) позволяет собственникам переходить от, например, сельскохозяйственных земель к многоэтажной застройке или от индивидуального жилищного строительства к торговле и услугам. Процедура регулируется:
- Земельным кодексом РФ (гл. 5.1 и 8.2);
- Градостроительным кодексом РФ (ст. 36–37);
- постановлением Правительства РФ № 120 от .
Ключевые изменения 2025–2026 годов
Упрощённая процедура для малого бизнеса
Президент РФ В. Путин в июне 2025 г. поручил правительству совместно с «Деловой Россией» подготовить пилотный механизм упрощённого изменения ПФЗ для участков до 1 га в пределах городской черты. Проект вступил в силу и действует в 20 пилотных муниципалитетах (Москва, Казань, Новосибирск, Самара и др.).
Условия упрощёнки:
- участок в существующей зоне (не требует изменения ПЗЗ);
- отсутствуют охранные зоны и сервитуты;
- соответствие санитарным нормам (СП -21).
Пересмотр классификатора ВРИ-2025
Росреестр и Минэкономразвития обновили Классификатор видов разрешённого использования. С вводятся:
- новые коды 4.1 и 4.2 для индустриальных парков и логистики;
- расширение кода 2.3 (многофункциональный центр) до 15 000 м²;
- удаление раздела «паркинг» из кода 1.4 — теперь это отдельный код 6.9.
Стандартная процедура изменения ПФЗ в 2026 г.
Шаг 1. Анализ документации
- Генплан / ПЗЗ: скачайте актуальную редакцию на Госуслугах или сайте муниципалитета. Проверьте, входит ли участок в территориальную зону, для которой предусмотрен желаемый ВРИ.
- Кадастровый паспорт: убедитесь, что в ЕГРН нет сервитутов или записей об ограничении оборота.
Шаг 2. Подготовка заявления
Форма утверждена приказом Минэкономразвития № 854 (ред. от ). В пакете:
- заявление по форме № Р-102;
- копия ЕГРН;
- схема расположения участка М 1:500;
- экспликация зданий (если есть);
Шаг 3. Согласование с органами
| Орган | Срок | Комментарий |
|---|---|---|
| Муниципалитет | ≤ 10 дней | Можно подать через МФЦ или онлайн-Gosuslugi. |
| Комиссия по землепользованию | ≤ 20 дней | Проводится публичные слушания (15 дней на размещение объявлений). |
| Росреестр | ≤ 7 дней | Регистрация изменений в ЕГРН. |
Шаг 4. Оплата и регистрация
Госпошлина — 2000 ₽ за физлиц, 22 000 ₽ — за юрлиц. После внесения изменений в ЕГРН собственник получает выписку с новым ВРИ-кодом.
Упрощённая процедура (пилот 2026 г.) в цифрах
Если участок попадает под пилот, то:
- документы подаются в одно окно (МФЦ или электронная подача);
- срок согласования — 15 календарных дней;
- отсутствуют публичные слушания;
- госпошлина — 1000 ₽ (для ИП и физлиц).
Расчёт платы при переходе из категории «Сельхозназначение» в «Населённые пункты»
Формула для земель несельхозназначения:
ΔК = (Кадастровая стоимость × Кп) — Налог сельхозземель
- Кп — коэффициент перехода (0,3–3 в зависимости от региона);
- в Москве САО Кп = 2,5; в Татарстане, 1,8.
Пример: участок 10 соток, кадастровая стоимость 2 000 000 ₽, переход из сельхозземель в ЖЗ (малоэтажное строительство) в Москве:
- ΔК = 2 000 000 × 2,5 – 0 = 5 000 000 ₽.
- Минимальная ставка земельного налога — 0,3 %.
- Ежегодный налог = 5 000 000 × 0,003 = 15 000 ₽.
Ошибки, которые тормозят процесс
- Неправильный ВРИ-код — проверяйте в справочнике Росреестра (обновлён ).
- Неактуальная кадастровая выписка — срок действия не более 5 дней до подачи заявления.
- Отсутствие разрешения Роспотребнадзора, обязательно для объектов III и IV класса опасности.
Проверяйте актуальность ПЗЗ и возможность упрощённой процедуры.
Готовьте полный пакет документов, чтобы избежать «долгой модерации» (по аналогии с «долгим изменением файлов» в Steam).
Используйте онлайн-сервисы (gosuslugi.ru, rosreestr.ru) для отслеживания статуса заявления.
Полезные ссылки
- Публичная кадастровая карта Росреестра
- Арбитражная практика по спорам о ПФЗ
- Форма заявления № Р-102: minstroyrf.ru
Помните: изменение ПФЗ, это не только бюрократия, но и инвестиция в рост кадастровой стоимости и доходности объекта. Планируйте заранее и консультируйтесь с кадастровыми инженерами!