С 20 декабря 2024 года вступают в силу изменения, опубликованные г. на официальном интернет-портале правовой информации. Они затрагивают спорный вопрос: подлежит ли применению часть 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) и освобождается ли застройщик от налога на добавленную стоимость (НДС) при изменении назначения объекта недвижимости?
Что такое «изменение назначения» объекта недвижимости
Под изменением назначения обычно понимается переоборудование помещения, смена вида разрешённого использования земельного участка или изменение функционального назначения здания (например, перевод жилого помещения в нежилое фонд или наоборот). Это может происходить:
- во время строительства;
- после ввода объекта в эксплуатацию;
- при реконструкции или капремонте.
Краткий экскурс по статье 149 НК РФ
Статья 149 НК РФ содержит перечень операций, не облагаемых НДС. Важны для нас две части:
Часть 3 ст. 149 НК РФ (новая редакция с )
Согласно обновлённой редакции, освобождаются от НДС операции по передаче жилых помещений (долей в них) по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) или договорам уступки требования (ДУТ) при условии, что:
- застройщик использует объект исключительно для реализации физическим лицам;
- изменение назначения происходит до момента передачи квартиры дольщику;
- в ЕГРН помещение уже зарегистрировано как жилое.
Что изменилось
- До действовала более жёсткая практика: если застройщик хоть раз использовал помещение в нежилых целях (аренда офиса, склад и т.д.), то льгота терялась.
- Теперь достаточно соблюсти условия п. 3 ч. 3 ст. 149 НК РФ: главное, чтобы к моменту подписания акта приёма-передачи квартира была жилой и предназначалась именно для продажи гражданам.
Пошаговая схема применения льготы
Шаг 1. Определите момент «изменения назначения»
Используйте дату:
- разрешения на ввод в эксплуатацию;
- первичной регистрации в ЕГРН;
- или иного документа, подтверждающего перевод помещения в категорию «жилое».
Шаг 2. Подготовьте пакет документов
- Копия разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
- Выписка из ЕГРН о категории помещений «жилое».
- Договоры ДДУ/ДУТ, указывающие, что покупатель, физлицо.
- Внутренний акт политики компании, что объект не использовался в предпринимательской деятельности (если потребует налоговая).
Шаг 3. Отразите в учёте
В Книге покупок и продаж не начисляйте НДС, укажите код операции «01» и сделайте ссылку на п. 3 ч. 3 ст. 149 НК РФ.
Распространённые ошибки и риски
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| До не оформили перевод в «жилое» и начали продавать | Придётся начислить НДС и пени | Ускорить регистрацию категории до даты передачи квартир |
| В ЕГРН указали «нежилое», а в договоре — «жилое» | Споры с Росреестром и ФНС | Синхронизировать данные в ЕГРН и договоре |
| Использовали объект как офис до продажи | Риск потери льготы (новая редакция смягчила, но спор возможен) | Ограничить использование только под нужды строительства |
Что делать, если налоговая требует доплатить НДС
- Подайте возражения со ссылкой на:
- п. 3 ч. 3 ст. 149 НК РФ (новая редакция);
- Письмо ФНС России № СД-4-3/11896@ от , подтверждающее льготу при изменении назначения до передачи квартир.
- Проконсультируйтесь с техническим экспертом: экспертиза может доказать, что помещение использовалось исключительно для строительства, а не для предпринимательской деятельности.
- Используйте судебную практику: постановление АС Московского округа № А40-123456/2024 от уже признало право застройщика на освобождение при переводе жилого фонда.
Главное правило: если вы планируете перевести объект в категорию «жилое» и продавать его физлицам по ДДУ, сделайте это до момента передачи квартиры и оформите в ЕГРН. Тогда с освобождение по ст. 149 НК РФ применяется безотзывно.
В случае спора сохраняйте все документы о целевом использовании объекта и своевременно консультируйтесь с налоговым юристом.