Актуальность вопроса

На фоне роста числа семейных компаний и передачи активов «в наследство» в 2021–2026 гг. всё чаще возникает вопрос: «А действительно ли дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками полностью освобождено от налогов?» К сожалению, ответ неоднозначен: всё зависит от того, как именно и в каких целях будет использоваться подаренный объект.

Что такое «коммерческая недвижимость»

В налоговом контексте под ней понимаются:

• офисы, склады, торговые площади;
• гостиницы, гаражи для извоза;
• земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности.

Жилые квартиры, дачи и гаражи для личного автомобиля не считаются коммерческими объектами.

Главное исключение: «семейное пользование» ≠ «коммерция»

Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает доходы, полученные в порядке дарения, от НДФЛ только при условии:

1. даритель и одаряемый — близкие родственники (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки);
2. имущество используется исключительно в личных, семейных или домашних нуждах.

Как только объект вовлекается в предпринимательскую деятельность (сдаётся в аренду, используется ИП под офис или склад),
освобождение перестаёт действовать.

Пример из практики

Факт: ИП Петров получил в дар офисное помещение от отца в 2021 году и сдал его в аренду.
Результат: В 2022 году Петров обязан:

• отразить рыночную стоимость помещения как внереализационный доход;
• уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽);
• подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2022 года.

Дарение «вне рамок предпринимательской деятельности»

Если договор дарения заключён между двумя физическими лицами (а не между ИП в рамках его бизнеса)
и объект сразу после перехода прав не используется в бизнесе, то:

• НДФЛ не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
• продажа такой недвижимости через 3–5 лет может быть освобождена от НДФЛ как доход от продажи имущества, находившегося в собственности свыше минимального предельного срока.

Особенности для ИП на УСН и ОСНО

Пошаговый алгоритм для одаряемого

1. Определите тип объекта. Коммерческий? Жилой?
2. Проверьте степень родства. Только близкие родственники получают льготу.
3. Фиксируйте цель использования. Для личных нужд — сохраняйте доказательства (фото, договор аренды до вступления в права).
4. Ведите раздельный учёт. ИП на УСН может применять особый порядок, разделяя личные и коммерческие активы.
5. Учтите срок владения. При продаже после 3 лет (если объект получен по дарению от близкого родственника) — освобождение от НДФЛ, если всё это время не использовалось в бизнесе.

Как сэкономить легально

• Подарите объект сначала как физлицо → потом оформите договор аренды.
  Это даст отсрочку и возможность воспользоваться льготным периодом владения.
• Используйте «семейный траст». Оформляйте дарение на физлицо с последующим внесением имущества в уставный капитал ООО — это может снизить НДФЛ до 0 % при соблюдении определённых условий (п. 3 ст. 251 НК РФ).
• Документируйте рыночную стоимость. Независимая оценка снизит риск доначислений по завышенной кадастровой стоимости.

Чек-лист «Сдать 3-НДФЛ без ошибок»

Если всё-таки придётся платить НДФЛ:

1. Заполните раздел 2 декларации: «Доходы, облагаемые по ставке 13 %».
2. В графе «Код дохода» укажите 2760 (дарение имущества, кроме недвижимости, ценных бумаг).
3. Укажите рыночную стоимость по отчёту оценщика.
4. Прикрепите:
   • копию договора дарения;
   • копию свидетельства о праве собственности;
   • отчёт независимого оценщика.
5. Подайте через «Личный кабинет налогоплательщика» до 30 апреля года, следующего за годом получения имущества.

Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не освобождается от налога, если объект вводится в предпринимательскую деятельность.
ИП и физлица обязаны учесть рыночную стоимость как доход и заплатить НДФЛ 13/15 %, а при УСН — 6 %.

Ключевое правило: разделяйте «личное» и «коммерческое» и фиксируйте это документально. Тогда налоговые риски будут минимальны.