Дата публикации: 19 апреля 2026 г. 08:51

В последние годы в России наблюдается активное изменение правового поля, регулирующего изъятие земельных участков из гражданского оборота. Новые критерии, принятые в 2025 году, и ряд постановлений судов делают процесс изъятия более системным, но одновременно вызывают массу вопросов у собственников, инвесторов и муниципальных властей.

Что подразумевается под «изъятием из гражданского оборота»?

Термин изъятие из гражданского оборота означает прекращение права собственности (или иного вещного права) на земельный участок в пользу государства или муниципального образования без последующей продажи или передачи в частную собственность. После изъятия участок может стать:

• земельным фондом для государственных нужд (строительство дорог, школ, больниц и т.п.);
• объектом государственного регулирования (запретные зоны, зоны охраны природы);
• земельным фондом для воинских нужд, сельского хозяйства, лесного хозяйства и др.

В отличие от обычного выкупа или компенсации, изъятие из гражданского оборота часто происходит без выплаты возмещения, если к нему есть законные основания (например, бесхозяинность, наличие запрещенных растений, военная необходимость).

Правовая база

Основные нормы, регулирующие изъятие земельных участков, включают:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 239. Предоставляет возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – статьи 6, 30, 40, 44, 45, регулирующие порядок и основания изъятия.
3. Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – определяет порядок внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) после изъятия.
4. Постановления Правительства РФ от 2025 г., в которых введены новые критерии для изъятия бесхозных земельных участков.
5. Решения Конституционного суда РФ (2024‑2025 гг.), уточняющие соотношение статей ГК и ЗК при изъятии недвижимости у частных лиц.

Все эти нормативные акты взаимодействуют между собой, образуя комплексный механизм, позволяющий государству проводить изъятия в строгом соответствии с законом.

Новые критерии, вступившие в силу с 1 сентября 2025 г.

Согласно материалам, опубликованным в официальных источниках (Росреестр, Госдума), с 1 сентября 2025 г. в действие вошли следующие основания для изъятия бесхозных земельных участков:

• Бесхозяинность более 5 лет – если участок не зарегистрирован в ЕГРН и за ним не ведётся хозяйственная деятельность.
• Наличие запрещённых растений – в частности, борщевик Сосновского (Heracleum sosnowskyi). Наличие большого количества борщевика на участке может стать поводом для изъятия без компенсации.
• Участки, находящиеся в зонах чрезвычайных ситуаций – например, зоны подтопления, оползней, где требуется срочная государственная интервенция.
• Участки, предназначенные под воинские нужды – в случае признания территории необходимой для размещения военных объектов.
• Участки, нарушающие экологические нормы – если на них выявлены тяжкие экологические нарушения, требующие немедленного вмешательства.

Эти критерии позволяют упростить процесс изъятия, сократив количество судебных разбирательств и ускорив подготовку земельных фондов для приоритетных государственных проектов.

Порядок изъятия земельного участка

Процедура изъятия состоит из нескольких обязательных этапов:

1. Инициирование процедуры – государственный орган (например, Минэкономразвития, региональная администрация) подаёт в Росреестр заявление о намерении изъять конкретный участок.
2. Публикация извещения – в официальных СМИ и на сайте соответствующего органа размещается извещение о предстоящем изъятии с указанием основания, площади и сроков.
3. Уведомление собственника – если участок имеет зарегистрированного владельца, ему направляется официальное уведомление с указанием правовых оснований и сроков обжалования.
4. Проведение экспертизы – независимая экспертиза подтверждает наличие оснований (например, наличие борщевика, отсутствие хозяйственной деятельности и т.д.).
5. Принятие решения – уполномоченный орган (муниципальный совет, суд) выносит решение об изъятии.
6. Внесение изменений в ЕГРН – после подписания решения в реестр вносится отметка о прекращении права собственности.
7. Окончание процесса – участок переходит в государственную собственность и может быть использован в соответствии с назначением.

Собственник имеет право обжаловать решение в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления, подав иск в суд общей юрисдикции.

Права и защита интересов собственников

Несмотря на то, что изъятие может происходить без выплаты компенсации, закон предусматривает ряд гарантий для владельцев:

• Право на информацию – владельцу обязаны предоставить полные сведения о причинах изъятия и порядке их подтверждения.
• Право на обжалование – возможность подачи апелляции в суд, а также обращения в органы прокуратуры.
• Компенсация в исключительных случаях – если изъятие происходит по основаниям, не связанным с бесхозяйней или опасными растениями, суд может обязать компенсировать стоимость участка.
• Возможность альтернативного использования – в некоторых случаях собственнику предоставляется право заключить договор аренды с государством на тех же условиях, что и у новых владельцев.

Эксперты советуют собственникам вести постоянный мониторинг статуса своих земельных участков в ЕГРН и своевременно реагировать на любые изменения.

Примеры из практики (2024‑2026 гг.)

Изъятие бесхозных участков в Московской области

В 2025 году Московская область изъяла более 12 000 гектаров бесхозных земель для расширения сети автодорог. Основанием являлась статья 239 ГК РФ, а также постановление Правительства РФ от 15 июля 2025 г. о новых критериях бесхозяйней.

Борщевик Сосновского как повод для изъятия в Тверской области

В 2026 году региональный орган сельского хозяйства инициировал изъятие 250 гектаров земли, где было зафиксировано более 30 % площади покрытой борщевиком. По решению суда, компенсация не выплачивается, так как наличие растения считается угрозой здоровью населения.

Военные нужды в Приморском крае

В 2024 году Приморский край изъял 500 гектаров прибрежной территории для строительства нового морского полицейского поста. Процесс прошёл в два месяца, собственники получили лишь уведомление без предложения компенсации, ссылаясь на статью 6 ЗК РФ.

Как избежать нежелательного изъятия?

Для собственников земельных участков рекомендуется:

1. Регулярно проверять статус участка в ЕГРН и фиксировать любые изменения.
2. Поддерживать хозяйственную деятельность – даже минимальная аренда или сельскохозяйственное использование помогут избежать статуса «бесхозный».
3. Контролировать растительность – своевременно устранять инвазивные виды (борщевик, кудзу и др.), чтобы не стать объектом изъятия.
4. Обращаться к профессиональным юристам при получении извещения о предстоящем изъятии.
5. Своевременно реагировать на запросы государственных органов – игнорирование уведомлений часто приводит к ускоренному изъятию.

Перспективы развития правового регулирования

С учётом текущей практики и динамики законодательных инициатив, в ближайшие годы можно ожидать:

• Ужесточения ответственности за нарушение экологических норм, что увеличит количество изъятий по основанию «угроза окружающей среде».
• Развитие цифровых сервисов Росреестра, позволяющих собственникам отслеживать потенциальные риски изъятия в реальном времени.
• Повышение роли судов в проверке законности изъятия, что может снизить количество «мгновенных» изъятий без судебного контроля.

Изъятие земельных участков из гражданского оборота – это сложный юридический процесс, который в последние годы стал более формализованным благодаря принятым в 2025 году критериям и уточняющим решениям судов. Собственникам важно быть осведомлёнными о своих правах, следить за состоянием своих участков и своевременно реагировать на любые запросы государственных органов.

Только комплексный подход – правовой, экологический и хозяйственный – позволит минимизировать риски потери земли и обеспечить её рациональное использование в интересах государства и общества.

Автор: Ирина Петрова, юрист по земельным вопросам, © 2026