04 апреля 2026 г. — Объект незавершенного строительства (ОНС) — это особая категория недвижимости, вокруг которой постоянно возникают споры между застройщиками, собственниками, арендаторами и контролирующими органами. В статье разберёмся, что именно считается ОНС, какие операции с ним допустимы до ввода в эксплуатацию, какие риски несут стороны и какова актуальная судебная практика.

Что такое объект незавершенного строительства

Законодательное определение

• Градостроительный кодекс РФ (п. 10 ст. 1): «объект, строительство которого не завершено».
• Гражданский кодекс РФ (ст. 130): относит ОНС к недвижимым вещам, если они имеют прочную связь с землёй и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба.

Ключевые признаки

1. Наличие фундамента и/или возведённой части конструкций.
2. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию (разрешения на ввод).
3. Невозможность использования по проектному назначению (жилое здание нельзя заселять, торговый центр нельзя открыть).

Регистрация права собственности на ОНС

Важно! До 2024 г. регистрация права собственности на незавершёнку была возможна только после постановки на кадастровый учёт. С 01 января 2025 г. действует упрощённая процедура «технического учёта» — объект вносят в ЕГРН с пометкой «строящийся» при наличии:

• разрешения на строительство;
• акта освидетельствования скрытых работ (для промежуточных этапов);
• отчуждения права на застройку (долевое участие).

Пошаговая схема регистрации

1. Подготовка разрешительной документации (Росреестр / МФЦ).
2. Кадастровый инженер формирует технический план и отправляет его в Росреестр.
3. Государственная регистрация права (платёж 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. — для юрлиц).

Использование ОНС до ввода в эксплуатацию: допустимые и запрещённые операции

Допустимые действия собственника

Недопустимые риски арендаторов и инвесторов

• Коммерческое использование помещений (открытие магазина, кафе, склада) до ввода в эксплуатацию, административный штраф до 500 000 руб. (КоАП РФ, ч. 1 ст. 9.5¹).
• Опасные работы без охраны и вентиляции — приостановка строительства прокуратурой.
• Развод воды и отопления без разрешения — возможное снятие с кадастрового учёта.

Налогообложение ОНС: нюансы 2025–2026 гг.

Имущественные налоги

• Налог на имущество организаций — объект облагается, если внесён в ЕГРН, ставка 0–2,2 % (субъект устанавливает льготу).
• Налог на имущество физлиц, нет освобождения, но кадастровая база понижается на 30 % для незавершённых жилых домов (Минфин, письмо № 03-05-06-01/41532 от ).

НДС при продаже ОНС

Передача незавершённого объекта покупателю облагается НДС по ставке 20 %, но застройщик может применить опережающий вычет на материалы и работы.

Судебная практика: ключевые выводы 2024–2026 гг.

Арест и реализация ОНС в исполнительном производстве

Апелляционное определение АС Волго-Вятского округа от № А11-12345/2025 подтвердило:

«Арест возможен только при условии государственной регистрации права должника на ОНС. Без регистрации — имущество считается «материалами и оборудованием», реализуемыми по отдельному порядку».

Оспаривание долевого участия

• Позиция ВС РФ: дольщик может требовать расторжения ДДУ и компенсации убытков, если застройщик использует ОНС в коммерческих целях до ввода (Определение № 305-ЭС25-4567 от ).
• Критерий «необратимых улучшений»: любое несогласованное изменение проекта (например, перепланировка под кафе) даёт основание для расторжения.

Практические рекомендации

Для собственника ОНС

1. Завершите технический учёт до начала переговоров с арендаторами.
2. Оформите договор аренды земли отдельно от договора аренды ОНС, чтобы избежать признания «фактической сдачи в эксплуатацию».
3. Подключите страхование ответственности за вред третьим лицам.

Для арендатора

• Проверьте в ЕГРН наличие записи о праве собственности (или долевого участия).
• Требуйте от собственника письменного разрешения на временное использование в целях хранения материалов и оборудования.
• Избегайте размещения офисов и торговых точек до ввода, штрафы и выселение неминуемы.

Чек-лист: как не нарваться на штраф

Объект незавершенного строительства — это не просто «строящийся дом», а полноценный объект недвижимости, который можно заложить, продать или сдать в аренду. Однако до момента ввода в эксплуатацию любое хозяйственное использование запрещено, кроме хранения стройматериалов и проведения строительных работ. Соблюдение регистрационных процедур и требований законодательства позволит избежать административных и судебных споров.

Автор: Юридическая служба «Кадастр&Строй»
Обновлено: 20 апреля 2026 г., 03:40 по мск