Актуальность темы. С 13 января 2025 года в силу вступили ключевые положения Федерального закона № 459-ФЗ, которые изменили порядок совершения и регистрации сделок с недвижимостью. Теперь у нотариусов появилась прямая обязанность по подаче заявлений на государственную регистрацию прав перехода (возникновения, перехода, прекращения) на объекты недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Давайте разберёмся, что именно изменилось, какие сделки затронуты, и что это значит для граждан и бизнеса.
Нормативная база
- Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).
- Федеральный закон от № 459-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом».
- Постановление Правительства РФ от № 234, утверждены формы уведомлений и регламент электронного обмена между нотариусами и Росреестром.
В каких случаях нотариус обязан подать заявление в ЕГРН?
Нотариус самостоятельно формирует и направляет в Росреестр заявление о регистрации перехода (или возникновения/прекращения) прав, если:
- сделка заключается в нотариальной форме (например, договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, ипотеки);
- объект недвижимости расположен на территории РФ;
- в ЕГРН уже внесены сведения о правообладателе.
Исключения: нотариус не подаёт заявление, если:
- стороны отказались от нотариального удостоверения в пользу простой письменной формы (допустимо при наличии соответствующего соглашения);
- сделка касается доли менее ¼ в праве общей долевой собственности на жилое помещение (ст. 42 Закона № 218-ФЗ);
- оформляется переуступка требования по договору долевого участия (ДДУ) в новостройке — в этом случае заявление подаёт застройщик.
Пошаговый алгоритм действий нотариуса
Шаг 1. Проверка технической возможности
Нотариус через Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) запрашивает выписку из ЕГРН и убеждается в отсутствии запретов, арестов и иных обременений.
Шаг 2. Формирование комплекта документов
- электронная копия нотариально удостоверенного договора;
- электронные подписи сторон (усиленная квалифицированная);
- квитанция об уплате госпошлины (в 2026 году — 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. — для юрлиц);
- отчёт кадастрового инженера (при необходимости уточнения площади или границ).
Шаг 3. Подача заявления
До конца рабочего дня нотариус направляет пакет в Росреестр через специализированный нотариальный шлюз. С система работает круглосуточно.
Шаг 4. Контроль статуса
В течение 5 рабочих дней регистратор должен:
- принять заявление (статус «Принято»);
- вынести решение (статус «Зарегистрировано» или «Отказано»).
Важно: если Росреестр запрашивает дополнительные документы, нотариус вправе их направить в электронном виде в течение 3 рабочих дней, иначе срок регистрации прерывается.
Ответственность нотариуса
| Нарушение | Мера ответственности |
|---|---|
| Неподача/несвоевременная подача заявления | Дисциплинарное взыскание от ФНП (предупреждение до отстранения). |
| Утрата или искажение электронной подписи | Штраф 50 000–100 000 руб. (ст. 19.7 КоАП РФ). |
| Умышленное внесение ложных сведений | Уголовная ответственность по ст. 327 УК РФ — до 2 лет лишения свободы. |
Права и обязанности сторон
Что должен знать гражданин:
- Не нужно лично обращаться в МФЦ или Росреестр. После подписания договора нотариус сам всё оформляет.
- Госпошлину оплачивает покупатель/даритель, но платёж может пройти через терминал в нотариальной конторе.
- Ключевая экономия времени: процедура занимает от 30 минут до 2 часов вместо 7–10 дней при самостоятельной подаче.
Что должен знать нотариус:
- Проверять достоверность ЕГРН в режиме онлайн перед каждой сделкой.
- Хранить электронные ключи на защищённом носителе (Rutoken).
- Ежемесячно загружать отчёты в ФНП о количестве поданных заявлений.
Практические кейсы 2025–2026 гг.
Кейс 1. Дарение квартиры в Санкт-Петербурге
Бабушка дарит внучке долю ½ квартиры. Нотариус удостоверяет договор, одновременно проверяет отсутствие долгов по ЖКХ, подаёт заявление в ЕГРН. Через 3 дня внучка получает выписку с новым правообладателем.
Кейс 2. Продажа офиса в Москве через ипотеку
Банк выдаёт ипотечный кредит. Нотариус одновременно регистрирует:
- переход права собственности к покупателю;
- обременение в виде ипотеки в пользу банка.
Время регистрации — 4 дня.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли отказаться от обязательной нотариальной формы сделки?
Да, если вы покупаете долю < ¼ в квартире, либо если стороны заключили письменное соглашение об отказе от нотариата (ст. 550.1 ГК РФ).
Вопрос: Как узнать статус регистрации?
Через сервис rosreestr.gov.ru в разделе «Личный кабинет» или по номеру нотариального запроса, который выдаётся после подписания договора.
Вопрос: Что делать при отказе Росреестра?
Нотариус вправе устранить замечания и повторно подать заявление без новой госпошлины в течение 3 месяцев.
Грядущие изменения: что ждать в 2027 году
- Полный переход на «цифровые виньетки»: вместо бумажных свидетельств, QR-код в ЕГРН.
- Увеличение госпошлины на 10 % (индексация в соответствии с прогнозируемой инфляцией).
- Расширение перечня документов, которые нотариус может подавать в цифровом виде без скан-копий.
Новая обязанность нотариуса регистрировать права на недвижимость — это революционный шаг к цифровизации рынка. Граждане экономят время, а государство снижает риски мошенничества. Главное — выбирать квалифицированного нотариуса, который владеет новыми инструментами и строго соблюдает регламент.