Кадастровая стоимость – это денежный показатель, определяемый государственными органами (Росреестр) и используемый в качестве базы для расчёта налогов, арендных платежей и иных финансовых обязательств․ В 2026 году порядок оспаривания этой стоимости изменился, и теперь заявитель может сразу обращаться в суд общей юрисдикции, минуя обязательное обращение в комиссию по оценке․

Кто имеет право оспаривать кадастровую стоимость?

• Физические лица (в т․ч; индивидуальные предприниматели);
• Юридические лица – организации, хозяйствующие субъекты;
• Иные правообладатели (собственники, арендаторы, совладельцы)․

Право на оспаривание закреплено в статье 22 Федерального закона № 237‑ФЗ и статье 245 КАС РФ․ При этом в случае, если заявитель уже обращался в комиссию, он может подать иск без повторного обращения в эту комиссию (постановление от  г․, № ОП/004659/24)․

Основания для снижения кадастровой стоимости

Суд может признать кадастровую стоимость завышенной, если заявитель докажет одно или несколько из следующих обстоятельств:

1. Наличие ошибок в технической характеристике объекта (площадь, тип здания, назначение)․
2. Устаревшие данные о состоянии объекта (повреждения, износ, отсутствие коммуникаций)․
3. Несоответствие рыночной стоимости, подтверждённой независимыми оценщиками․
4. Неправильный классификатор (например, объект отнесён к категории «коммерческая недвижимость», хотя используется под жилые нужды)․
5. Отсутствие учёта льготных факторов (исторический статус, расположение в зоне, где действуют специальные тарифы)․

Сроки подачи искового заявления

Согласно статье 24․18 ФЗ № 135‑ФЗ и пункту 2 статьи 403 НК РФ, иск может быть подан в течение трёх месяцев с момента, когда заявитель узнал (или должен был узнать) о завышенной кадастровой стоимости․ Если срок пропущен, суд может отказать в рассмотрении заявления․

Пакет документов, который необходимо подготовить

Алгоритм действий при подготовке и подаче иска

1. Сбор доказательной базы․ Закажите независимую оценку, соберите техническую документацию․
2. Подготовка заявления․ Воспользуйтесь шаблоном (см․ ниже) и укажите все необходимые реквизиты․
3. Оплата государственной пошлины․ Ставка в 2026 году составляет 4 % от суммы иска, но не менее 4 000 руб․
4. Подача иска в суд․ Заявление подаётся в суд общей юрисдикции, имеющий территориальную подсудность (городской, областной суд)․
5. Судебное разбирательство․ Суд может назначить судебную экспертизу, вызвать стороны, заслушать свидетелей․
6. Получение решения․ При положительном решении суд направляет постановление в Росреестр, который вносит изменения в ЕГРН․
7. Апелляция (при необходимости)․ Если суд отказал, в течение 1 месяца подаётся апелляционная жалоба в вышестоящий суд․

Образец искового заявления

В _______________________ суд
(полное наименование суда)

Истец: _______________________
(ФИО, ИНН, адрес, телефон)

Ответчик: Федеральное государственное бюджетное учреждение
«Российский государственный кадастр недвижимости» (Росреестр)
(адрес, ИНН)

Исковое заявление
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Предмет иска
Я, _______________________, являюсь собственником (правообладателем) объекта недвижимости,
расположенного по адресу: _______________________, кадастровый номер _____________․
Согласно выписке из ЕГРН от «___» _______ 2026 г․ кадастровая стоимость данного объекта составляет
_________________ рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую
независимым оценщиком (приложение № 1) – _____________________ рублей․

Правовые основания
Согласно статье 22 Федерального закона № 237‑ФЗ и статье 245 Кодекса
административного судопроизводства (КАС РФ) я имею право обратиться в суд
с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости․
Кадастровая стоимость была установлена с нарушением требований ст․ 2
п․ 3 Федерального закона № 135‑ФЗ (ошибки в технической характеристике
объекта, отсутствие учёта износа)․

Доказательства
Приложения:
Копия правоустанавливающего документа (договор купли‑продажи);
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
Экспертное заключение независимого оценщика (№ ЭК‑2026‑001);
Акт обследования объекта (техническое состояние);
Фотографии повреждений и износа;
Копия заявления в комиссию по оценке (если подавалось);
Квитанция об уплате государственной пошлины․

Требования к суду
Прошу:
Признать кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной;
Установить новую кадастровую стоимость в размере _____________ рублей
(соответствующей рыночной стоимости);
Обязать ответчика внести изменения в ЕГРН в течение 30 дней с даты вынесения
решения;
Взыскать с ответчика судебные издержки в размере __________ рублей․

Дата и подпись
«___» __________ 2026 г․ ______________________ (подпись)

Обратите внимание: в случае, когда иск подаётся в суд без предварительного обращения в комиссию,
в заявлении необходимо указать, что попытка досудебного урегулирования была проведена,

но ответ от комиссии (или её отсутствие) не позволил решить вопрос․

Особенности судебного процесса в 2026 году

• Суд может рассматривать иск в порядке упрощённого производства, если стоимость
  иска не превышает 1 млн рублей․
• С 2025 года введена возможность подачи иска онлайн через портал «Электронный суд»,
  что ускоряет процесс получения подтверждения о приёме заявления․
• Судебная экспертиза проводится в срок до 60 дней с момента назначения эксперта,
  однако при наличии тяжёлых технических вопросов срок может быть продлён до 90 дней․
• Если суд вынес решение о снижении, оно подлежит обязательному исполнению Росреестром в течение
  30 календарных дней (постановление от  г․, № ОП/004659/24)․

Апелляция и кассация

Если суд первой инстанции отказал в снижении кадастровой стоимости, у истца есть право:

1. Подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд в течение 1 месяца с момента получения определения․
2. В случае отказа апелляционной инстанции – подать кассационную жалобу в Верховный суд РФ (для дел,
   подпадающих под его юрисдикцию) в течение 1 месяца․

При подаче апелляции необходимо подготовить новый пакет доказательств, в т․ч․
переподтверждённые экспертные заключения․

Типичные ошибки заявителей и как их избежать

• Пропуск срока подачи иска․ Считается, что срок начинается с момента
  получения выписки из ЕГРН․ Рекомендуется вести календарный учёт․
• Недостаточная доказательная база․ Одна лишь копия выписки из ЕГРН не достаточна․
  Требуется независимая оценка и техническая документация․
• Неправильный выбор суда․ Подать иск следует в суд, где находится объект
  недвижимости (территориальная подсудность)․
• Неуплата государственной пошлины․ Без подтверждения оплаты суд не примет заявление․
• Отсутствие полного пакета документов․ Проверьте наличие всех приложений,
  указанных в пункте 3 образца заявления․

Практические советы от юристов

1. Сначала получите независимую рыночную оценку․ Чем более авторитетного оценщика вы привлечёте,
   тем выше шанс убедить суд․
2. Сделайте фото текущего состояния объекта и приложите к заявлению․
3. Если объект находится в зоне, где действуют специальные тарифы (например, исторический центр),
   соберите подтверждающие документы о льготных ставках․
4. При подаче онлайн сохраняйте подтверждение о приёме заявления и копию всех загруженных файлов․
5. В случае отказа суда первой инстанции тщательно изучите мотивировочную часть решения –
   часто отказ обусловлен формальными недочётами, которые легко исправить․

Оспаривание кадастровой стоимости – важный инструмент защиты прав собственников от
необоснованного завышения налоговой базы․ В 2026 году процесс упрощён: можно сразу обращаться в суд,
минимизируя бюрократические преграды․ Ключ к успеху – тщательная подготовка доказательств,
соблюдение сроков и правильное оформление искового заявления․

При любом затруднении рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам,
специализирующимся на недвижимости, чтобы избежать типичных ошибок и ускорить процесс
получения справедливого решения суда․