Цель статьи – предоставить полное руководство по подготовке и подаче административного искового заявления, в котором собственник требует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его реальной рыночной стоимости. В статье разобраны нормативно‑правовая база, сроки, необходимые документы, типовой образец заявления и практические рекомендации.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница?

• Кадастровая стоимость – официальная оценка объекта, утверждённая органом государственной кадастровой оценки (ОГКЕ) или местным бюджетным учреждением. На её основе рассчитываются земельный налог, НДФЛ и другие обязательные платежи.
• Рыночная стоимость – цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке в условиях свободного согласования сторон. Оцениваеться независимыми оценщиками, аналитиками или через сравнение с аналогичными сделками.
• Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, собственнику часто приходится платить завышенные налоги. Поэтому закон позволяет оспаривать такие оценки в суде.

Правовые основы оспаривания кадастровой стоимости

Основные нормативные акты, регулирующие процесс:

1. Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ) – статья 246, 125, 24.18, 22.1.
2. Федеральный закон № 135‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» – определяет порядок формирования кадастровой стоимости.
3. Налоговый кодекс РФ – статьи, где указана связь между кадастровой стоимостью и налоговыми обязательствами.

Согласно ст. 246 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения спорных данных в Государственный кадастр недвижимости.

По ст. 125 КАС РФ исковое заявление должно соответствовать требованиям к форме, содержанию и доказательной базе.

Когда имеет смысл подавать иск?

• Кадастровая стоимость существенно превышает рыночную (обычно разница более 20‑30 %).
• Объект находится в зоне, где цены на землю резко изменились (например, после изменения назначения территории).
• Наличие независимых оценок, подтверждающих более низкую рыночную стоимость.
• Отказ бюджетного учреждения установить стоимость в размере рыночной после подачи заявления об установлении кадастровой стоимости.

Сроки подачи и подсудность

Подсудность – суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка (районный суд). Если объект находится в Москве, Санкт‑Петербурге или Севастополе, дело может рассматриваться судом соответствующего города‑героя.

Состав искового заявления

Исковое заявление должно включать следующие разделы (согласно ст. 125 КАС РФ):

1. Наименование суда‑ответчика;
2. Сведения об истце – ФИО, ИНН, адрес, контактный телефон.
3. Сведения об ответчике – название бюджетного учреждения (например, Комитет по кадастру и землеустройству), его адрес.
4. Точная формулировка требований:
   • Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка № ____;
   • Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой независимым экспертом в размере ____ руб.
5. Обоснование требований – ссылки на нормы законодательства, факты, даты, результаты экспертизы.
6. Доказательная база – копии выписки из ЕГРН, актов оценки, заключения независимых оценщиков, расчёт налоговой нагрузки до и после пересчёта, переписка с бюджетным учреждением.
7. Приложения – список всех прилагаемых документов (см. раздел 6).
8. Подпись и дата.

Примерный перечень приложений

• Копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
• Копия решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости (или отказе).
• Экспертное заключение независимого оценщика о рыночной стоимости (с указанием даты, методики, подписи и печати).
• Справка о расчёте налога на имущество до и после пересчёта.
• Копия заявления об установлении кадастровой стоимости, поданного в бюджетное учреждение.
• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины (если применимо).

Образец искового заявления (шаблон)

В [Наименование районного (городского) суда]____________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
и установлении её в размере рыночной стоимости

Истец: Иванов Иван Иванович,
ИНН 1234567890,
проживает: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5,
тел.: +7 (495) -23‑45‑67,
эл. почта: i.ivanov@example.com.

Ответчик: Комитет по кадастру и землеустройству г. Москвы,
адрес: 119049, г. Москва, ул. Тверская, д. 7,
тел.: +7 (495) -87‑65‑43.

Требования:
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка,
 зарегистрированного в ЕГРН под номером 77:01:0000000:1234, площадью 2 030 м²,
 расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свердловская, д. 15.
Установить кадастровую стоимость указанного участка в размере его рыночной стоимости,
 определённой независимым оценщиком в размере 1 849 977 (один миллион восемьсот
 сорок девять тысяч девятьсот семьдесят семь) рублей.

Обоснование требований:
Согласно ст. 246 КАС РФ, иск может быть подан в течение пяти лет с даты внесения
 результатов оценки в кадастр. Дата внесения – г., следовательно срок соблюдён.
Кадастровая стоимость, установленная ответчиком, составляет 3 500 000 руб., что
 превышает рыночную стоимость более чем в 1,9 раза (см. заключение независимого
 оценщика ООО «Оценщик», № 3/1‑ПК от г.).
Переплата по налогу на имущество за 2022‑2025 гг. составила 620 000 руб.
 (см. расчёт в приложении № 4).
Ответчик отказал в установлении рыночной стоимости, ссылаясь на отсутствие
 оснований, что противоречит ст. 22.1 и ст. 24.18 КАС РФ, где допускается
 установление кадастровой стоимости в размере рыночной при наличии достаточных доказательств.

Доказательства (приложения):
Выписка из ЕГРН (копия) – приложение № 1.
Решение Комитета по кадастру от г. о установлении кадастровой стоимости – приложение № 2.
Расчёт налога на имущество до и после пересчёта – приложение № 4.
Копия заявления об установлении кадастровой стоимости, поданного г. – приложение № 5.
Квитанция об уплате государственной пошлины – приложение № 6.

На основании изложенного, прошу суд:
Признать решение Комитета по кадастру от г. о установлении кадастровой стоимости
 незаконным и отменить его.
Установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 1 849 977 (один миллион восемьсот
 сорок девять тысяч девятьсот семьдесят семь) рублей.
Взыскать с ответчика судебные издержки в размере ____ руб.

Дата ___________ Подпись ___________

Пошаговая инструкция подачи иска

1. Сбор доказательств: получить выписку из ЕГРН, заключение независимого оценщика, расчёт налогов, копию решения органа.
2. Подготовка искового заявления: использовать шаблон выше, адаптировать под конкретный случай.
3. Оплата государственной пошлины (если иск подаётся в суд общей юрисдикции) – обычно 2 % от суммы иска, но не менее 4 000 руб.
4. Подача заявления в суд:
   • Лично в канцелярию суда;
   • Через электронный портал «ГАС Правосудие» (при наличии электронной подписи).
5. Получение уведомления о дате судебного заседания – суд направит извещение сторонам.
6. Подготовка к заседанию:
   • Подготовить устные аргументы;
   • При необходимости вызвать эксперта в качестве свидетеля;
   • Иметь при себе оригиналы всех приложений.
7. Судебное разбирательство – суд рассматривает доказательства, выслушивает стороны, принимает решение.
8. Исполнение решения – в случае удовлетворения иска, орган, вынесший прежнее решение, обязан изменить кадастровую стоимость в реестре.

Судебная практика (ключевые решения)

• Кассационное определение 4 КСОЮ от (дела 8а‑29302/2025, 88а‑29992/2025) – суд отказал в иске, так как оценка эксперта не соответствовала требованиям к методике расчёта.
• Решение суда первой инстанции от – признал решение бюджетного учреждения незаконным и установил кадастровую стоимость в размере рыночной, опираясь на независимую оценку, выполненную в соответствии с ГОСТ Р 56390‑2015.
• Постановление суда от – суд признал, что срок подачи иска был соблюдён, и отменил решение о повышении кадастровой стоимости, указав на необходимость учёта рыночных сделок в районе.

Частые ошибки при подготовке иска

1. Неправильный срок подачи – игнорирование пятилетнего лимита с даты внесения оценки в кадастр.
2. Отсутствие независимой оценки – без профессионального заключения суд обычно отклонит иск.
3. Недостаточная детализация требований – формулировка «уменьшить стоимость» без указания конкретной суммы считается недопустимой.
4. Отсутствие копий решений ответчика – суд не может оценить обстоятельства без оригиналов.
5. Неуплата государственной пошлины – иск будет возвращён в суд без рассмотрения.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – важный инструмент защиты прав собственника от излишних налоговых обязательств. При правильном соблюдении сроков, подготовке полной доказательной базы и чётком формулировании требований суд может признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Помните: ключ к успеху – качественное независимое экспертное заключение и тщательное соблюдение процессуальных требований, указанных в КАС РФ.