Кадастровая стоимость — это официально установленный государством размер стоимости объекта недвижимости, который напрямую влияет на:

• размер налога на имущество организаций и физических лиц;
• арендную ставку у государства;
• величину залога при получении кредита под недвижимость;
• размер выкупной суммы при изъятии объекта для государственных нужд․

Почему кадастровая стоимость может быть завышена?

В последние годы произошли значительные пересмотры кадастровой оценки объектов капитального строительства․ Например, по итогам 2023 года в России завершилась государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, и нередки случаи, когда:

• ошибочно учитываются неактуальные технические характеристики;
• используются завышенные рыночные показатели аналогов;
• не учитываются обременения, аварийность или износ здания․

В результате владельцы получают квитанции с многократно увеличенным налогом․ Только за 11 месяцев 2024 года в территориальные комиссии Росреестра поступило 3 781 заявление об оспаривании кадастровой стоимости․ Судебная практика (например, постановления Мосгорсуда) подтверждает: при грамотном подходе кадастровая стоимость может быть снижена до рыночной․

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Закон предоставляет право подать иск:

1. Собственнику здания, помещения, сооружения․
2. Арендатору (если договором аренды предусмотрена прямая обязанность уплаты налогов)․
3. Должнику или залогодержателю при наличии залога․

Способы оспаривания

Комиссия при территориальном органе Росреестра

Преимущество: быстро (до 30 дней), безлимитное количество обращений, минимальные расходы․
Недостаток: решение комиссии может быть обжаловано лишь в суде, если оно не удовлетворяет заявителя․

Судебный порядок

Преимущество: возможно сразу добиться перерасчёта налога за предыдущие периоды, обязательство Росреестра внести изменения в ЕГРН․
Недостаток: необходимость оплатить госпошлину и привлечь оценщика-эксперта, сроки разбирательства от 2 до 6 месяцев․

Алгоритм подачи иска в суд

1. Шаг 1․ Сбор документов

   • Выписка из ЕГРН не старше 5 дней․
   • Справка о кадастровой стоимости (форма Выписка № 1)․
   • Отчет независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость․
   • Квитанция об оплате госпошлины 300 руб․ (для физлиц) или 2 000 руб․ (для юрлиц)․
   • Копия паспорта / учредительных документов․
   • Квитанции по начисленному налогу (доказательство наличия интереса)․

2. Шаг 2․ Определение подсудности

   Иск подаётся в районный суд по месту нахождения здания․ Если спор касается объекта капитального строительства стоимостью свыше 50 млн ₽, подсудность — арбитражный суд субъекта․

3. Шаг 3․ Подготовка текста иска

   Ниже приведён готовый шаблон․ Замените выделенные поля на свои данные․

4. Шаг 4․ Подача иска

   Иск можно подать:

   • лично через канцелярию суда;
   • по почте заказным письмом с уведомлением;
   • через «Мой арбитр» (если подаётся в арбитраж)․

5. Шаг 5․ Участие в заседании

   На процессе присутствует представитель Росреестра, который может согласиться со снижением стоимости (часто случается при наличии профессионального отчёта)․ В противном случае суд назначает судебно-оценочную экспертизу․

6. Шаг 6․ Исполнение решения

   После вступления решения суда в силу (30 дней) Росреестр обязан внести изменения в ЕГРН․ Налоговая пересчитает налог за предыдущие три года и вернет излишне уплаченные суммы․

Шаблон искового заявления

В _____________________________ суд
(указать районный или арбитражный)

Истец: __________________________
(ФИО / наименование организации)
Адрес: ________________________
ИНН/СНИЛС: _____________________

Ответчик: Управление Росреестра по
______________ области
Адрес: ________________________

Цена иска: _____________ руб․
(разница между кадастровой и рыночной стоимостью)

ИСКОВОЕ ЗАСЯВЛЕНИЕ
о признании результатов определения
кадастровой стоимости недействительными
 1․ Кадастровый номер объекта: 77:01:0004010:123
 2․ Дата определения кадастровой стоимости: 
 3․ Установленная кадастровая стоимость: 150 000 000 руб․
 4․ Рыночная стоимость согласно отчёта ООО «Центр-Оценка» № 145/24 от : 75 000 000 руб․
 5․ Прошу суд:
 1) признать установленную кадастровую стоимость объекта недвиствительной;
 2) определить кадастровую стоимость на уровне рыночной, 75 000 000 руб․;
 3) обязать Управление Росреестра внести изменения в ЕГРН․

Приложения:
Копия искового заявления (для ответчика + по числу лиц, участвующих в деле)․
Квитанция об оплате госпошлины․
Выписка из ЕГРН․
Отчёт независимого оценщика․
Документы, подтверждающие права истца․
Расчёт задолженности по налогу․

 _____________ /____________/
 (подпись) (ФИО)

Сроки и практические советы

• Срок исковой давности — 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН․
• Экономия на экспертизе: при наличии отчёта независимого оценщика суд может отказать в дополнительной экспертизе, если отчёт соответствует ФСО № 4․
• Ошибка в адресе объекта — основание для перерасчёта кадастровой стоимости даже без оценки․

Контрольный чек-лист перед подачей

1. Отчёт о рыночной стоимости с QR-кодом ФСО № 4․
2. Госпошлина оплачена на реквизиты нужного суда․
3. Копии всех документов заверены «копия верна» + подпись + расшифровка․
4. В иске чётко указан кадастровый номер и дата определения․
5. Заявление подано лично — взята отметка о принятии․

После успешного рассмотрения дела вам вернут переплату по налогу за 3 последних года, а в дальнейшем налог будет рассчитываться из актуальной (сниженной) кадастровой стоимости․

Данная статья подготовлена совместно с Правовым бюро «Тимофеев и партнёры»․ При необходимости индивидуальной консультации обращайтесь через сайт garantru․ru․