С 2025 года ФНС России ужесточила контроль за сделками индивидуальных предпринимателей (ИП) с недвижимостью. Даже если объект официально не числился в качестве основного средства и не участвовал в бизнес-процессах‚ налоговики могут доначислить НДФЛ‚ НДС и пени. Ниже разберёмся‚ как избежать лишних платежей и что изменилось в 2026 году.
Краткая суть проблемы
- ИП владеет нежилым помещением (склад‚ офис‚ магазин) и не использует его в предпринимательской деятельности.
- В 2025 году объект был продан: ИП рассчитывал‚ что доход освобождается от НДФЛ после 3-летнего владения.
- Инспекция считает иначе: считает помещение «вовлечённым в бизнес» и доначисляет НДФЛ 13 % + НДС 20 % + пени.
Почему налоговики «видят» бизнес-актив
2.1 10 «красных флажков» для инспекторов
- В ЕГРН помещение зарегистрировано на ИП как «здание/сооружение‚ предназначенное для предпринимательской деятельности».
- ИП в налоговых декларациях (3-НДФЛ или УСН) ранее заявлял расходы на содержание объекта (коммуналка‚ охрана‚ ремонт).
- Объект значился в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР) хотя бы однажды.
- ИП сдавал помещение в аренду‚ но доход от аренды не отражался в декларации.
- Счёт-фактура или акт приёма-передачи при продаже содержит НДС 20 %.
- Договор купли-продажи подписан на фирменном бланке ИП.
- В переписке с контрагентами упоминается «наш склад/офис».
- На объекте вывеска ИП или QR-код с ИНН.
- Фото-отчёты в соцсетях демонстрируют использование помещения «для бизнеса».
- Наличие хотя бы одного платежного поручения на рекламу или охрану объекта‚ выписанного на ИП.
2.2 Что говорит законодательство
Налоговый кодекс РФ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) освобождает физлиц от НДФЛ при продаже недвижимости после 3-летнего владения. Однако для объектов‚ используемых в предпринимательской деятельности‚ льгота не действует (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Риски ИП в 2025–2026 гг.
| Налог | Базовая ставка | Доначисления 2025 г. | Изменения с |
|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % (15 % при доходе > 2‚4 млн ₽) | Без вычета‚ если объект был в бизнесе | Возможен повышенный контроль ЕГАИС-Недвижимость |
| НДС | 20 % | ИП применяет «обычный» режим‚ а не УСН | Признание «вменённого» НДС при продаже объектов > 5 млн ₽ |
| Пени | 1/300 Стоимости × дни просрочки | Без льгот | КБК пени изменён (см. приказ Минфина № 236н) |
Как оформить продажу «без последствий»
4.1 Подготовительный этап
- Аудит статуса: проверьте в ЕГРН целевое назначение объекта и историю записей.
- Удалите объект из КУДиР за предыдущие периоды (допустимо только при подаче «уточнёнки»).
- Подготовьте доказательства личного пользования: договор аренды с физлицом (если сдавалось)‚ фото «жилого» интерьера‚ договор купли-продажи как физлица от 2018 г.
4.2 Оформление сделки
- Продавайте объект как физлицо‚ заключая договор от своего имени (без реквизитов ИП).
- Не выставляйте счёт-фактуру и не указывайте НДС.
- В договоре прямо укажите: «Продавец реализует объект не в рамках предпринимательской деятельности».
- Получите от нотариуса заключение о небизнес-статусе (новая услуга с 2025 г.).
4.3 После сделки
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заявите право на льготу по п. 17.1 ст. 217.
- Храните документы в течение 5 лет: договор‚ платёжки‚ выписку из ЕГРН‚ акт приёма-передачи.
- При получении требования ФНС — предоставьте возражения с приложением доказательств (срок 10 раб. дней).
Примеры из практики 2025 г.
Ситуация 1: ИП на УСН «Доход» продал склад после 4 лет владения
ИП арендовал склад напрямую юрлицам‚ доход от аренды учитывался в УСН. При продаже за 12 млн ₽ инспекция доначислила НДФЛ 13 % = 1‚56 млн ₽ и пени 120 тыс. ₽. Суд встал на сторону ФНС: аренда = предпринимательская деятельность.
Ситуация 2: ИП на ПСН продал офис‚ который никогда не сдавался
ИП предоставил чеки на коммуналку как физлицо‚ справку из ЖКХ‚ договор купли-продажи 2019 г. ФНС отказалась от претензий: льгота применена‚ НДФЛ 0 ₽.
Чек-лист для ИП перед продажей
- ☐ Проверил ЕГРН (свойство объекта и история прав)
- ☐ Удалил все упоминания объекта из КУДиР и деклараций
- ☐ Подготовил доказательства личного использования (фото‚ договор ЖКХ)
- ☐ Заключил договор купли-продажи как физлицо без НДС
- ☐ Получил нотариальное заключение о небизнес-статусе
- ☐ Подал 3-НДФЛ и заявил льготу
- ☐ Сохранил все документы 5 лет
Что изменится с 2026 года
С вступает в силу ФЗ-489 «О цифровом учёте недвижимости»:
- ФНС получит прямой доступ к ЕГАИС-Недвижимость и увидит все платежи за коммуналку‚ аренду и ремонт.
- Автоматически будет классифицироваться «вовлечённость в предпринимательскую деятельность» при наличии ≥ 3 признаков из п. 2.1.
- КБК по пени изменится: 182 1 01 02030 01 2100 110.
Где получить помощь
- Бесплатная консультация ФНС: ###-###-#### (круглосуточно).
- Онлайн-калькулятор налога: nalog.gov.ru‚ раздел «Физлица» → «Продажа недвижимости».
- Юридическая фирма: при сложных спорах помогут оспорить доначисления в суде (срок исковой давности, 3 года).