Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Актуальность: документ соответствует последним изменениям ГК РФ‚ налогового и жилищного законодательства (включая Федеральный закон № 44-ФЗ и постановления Правительства РФ от ).
Что такое договор аренды квартиры между физлицом и юрлицом?
Это двустороннее возмездное соглашение‚ по которому собственник жилого помещения (физическое лицо) передаёт организации (юридическому лицу или ИП) помещение во временное владение и пользование за арендную плату. Отличие от обычного «физ-физ» договора, в строгой отчётности‚ налоговых обязательствах и специфике расторжения.
Когда применяется
- Компания снимает квартиру для командировочных сотрудников.
- ИП арендует жильё под офис или склад (если статус помещения позволяет).
- Организация размещает иностранных специалистов в длительной аренде.
Ключевые требования закона в 2026 году
Форма договора
Только письменная (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Электронная подпись допускается‚ если стороны обменяются квалифицированными ЭЦП через СМЭВ (федеральный сервис «Госуслуги-Контракт»).
Регистрация в Росреестре
- Не требуется‚ если срок менее 1 года.
- Обязательна‚ если срок ≥ 1 год (ст. 26.3 Закона о регистрации прав).
Налоги и взносы
| Сторона | Что платит | Ставка 2026 |
|---|---|---|
| Физлицо-арендодатель | НДФЛ (п. 1 ст. 228 НК РФ) | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) |
| Юрлицо-арендатор | НДС (если на ОСН) | 20 % |
Важно: страховые взносы с арендной платы не начисляются‚ если договор признан «гражданско-правовым» (письмо Минтруда № 17-3/В-206 от ).
Залог (депозит)
Размер не ограничен‚ но не может превышать двухмесячной аренды по правилам ЖК РФ (ст. 57.2 в редакции 2025 г.). Возврат — в течение 5 раб. дней после расторжения.
Образец договора аренды квартиры 2026 г. (между физлицом и юрлицом)
<html lang="ru"> <head> <meta charset="UTF-8"> <title>Договор аренды квартиры № ___ от «__» ___ 2026 г.</title> </head> <body> <h2>ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №____</h2> <p>г. Москва <b>«__» апреля 2026 г.</b></p> <h3>1. Стороны</h3> <ul> <li><b>Арендодатель</b>: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 № 123456‚ выдан г. УВД г. Москвы‚ адрес: 123456‚ г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 1‚ кв. 1.</li> <li><b>Арендатор</b>: ООО «Ромашка»‚ ИНН 7701234567‚ ОГРН 1167746350875‚ юр. адрес: 123456‚ г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 2‚ офис 5‚ в лице директора Петрова П.П.‚ действующего на основании Устава.</li> </ul> <h3>2. Предмет договора</h3> <p>Арендодатель передаёт‚ а Арендатор принимает во временное владение и пользование жилое помещение (квартира) общей площадью 45 м²‚ расположенную по адресу: г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 1‚ кв. 1‚ этаж 3‚ комнат 2.</p> <h3>3. Срок</h3> <p>С 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. (12 месяцев).</p> <h3>4. Арендная плата</h3> <p>45 000 ₽ в месяц‚ НДС не облагается (арендодатель — физлицо).</p> <p>Залоговый депозит: 45 000 ₽ (один месяц)‚ возвращается в течение 5 рабочих дней после окончания договора при отсутствии задолженности.</p> <h3>5. Обязанности сторон</h3> <ul> <li>Арендодатель обязуется:</li> <ol> <li>Предоставить помещение в надлежащем состоянии.</li> <li>Оплатить коммунальные услуги по счётчикам (вода‚ электричество).</li> </ol> <li>Арендатор обязуется:</li> <ol> <li>Использовать помещение исключительно для проживания сотрудников.</li> <li>Не производить перепланировку без письменного согласия.</li> <li>Ежемесячно перечислять арендную плату до 5 числа.</li> </ol> </ul> <h3>6. Страхование</h3> <p>По соглашению сторон страхование не обязательно. Арендатор вправе за свой счёт застраховать ответственность за вред третьим лицам.</p> <h3>7. Расторжение</h3> <p>Досрочное расторжение возможно по соглашению сторон или в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения (ст. 619 ГК РФ).</p> <h3>8. Подписи</h3> <table border="0" width="100%"> <tr> <td width="50%"><b>Арендодатель:</b><br>______________/Иванов И.И./</td> <td width="50%"><b>Арендатор:</b><br>______________/Петров П.П./</td> </tr> </table> </body>
⇩ Скачать готовый документ в формате .docx: Яндекс.Диск (бесплатно‚ без регистрации)
Как заполнить и зарегистрировать
- Проверьте правоустанавливающие документы: ЕГРН-выписка (не старше 5 дней)‚ свидетельство о собственности‚ технический паспорт БТИ.
- Согласуйте срок: если ≥ 1 года — заверьте у нотариуса (ст. 26.3 Закона о регистрации).
- Сдайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» до 30 апреля 2027 г. (актуально для арендодателя-физлица).
- Уведомите УК и МВД о регистрации проживающих (для командировочных) в течение 7 дней.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Решение |
|---|---|---|
| Указание «аренда без НДС» при ОСН у арендатора | Штраф 20 % от скрытого НДС | В договоре прописать: «НДС не облагается‚ арендодатель — физлицо‚ не являющееся плательщиком НДС». |
| Отсутствие акта приёма-передачи | Споры о состоянии квартиры | Фиксируйте дефекты/фото в акте‚ заверенном обеими сторонами. |
| Указание «аренда с экипажем» | Договор может быть признан «услугой с элементами перевозки»‚ подпадает под ОСАГО и лицензии Минтранса | Если речь о жилье‚ используйте термин «аренда жилого помещения»‚ а не «экипаж». |
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены документы собственника
- ☐ Согласованы все приложения (акт приёма-передачи‚ опись имущества)
- ☐ Внесены реквизиты сторон (ИНН‚ ОГРН‚ паспорт)
- ☐ Указан точный срок и основание безаварийного выселения (п. 7 договора)
- ☐ Стороны подписали каждую страницу
- ☐ Внесена сумма депозита через безнал
Дополнительно: актуальный шаблон договора аренды жилого помещения между юрлицом и физлицом (включая обязательство о ненадлежащем использовании) доступен по QR-коду:
Если остались вопросы, напишите в комментарии или обратитесь к юристу по жилищным спорам.