Индивидуальный предприниматель (ИП)‚ решивший продать квартиру‚ офис или склад‚ который раньше использовал в бизнесе‚ сталкивается сразу с двумя «налоговыми ловушками»: утратой права на «жилищный» вычет и необходимостью платить НДФЛ по ставке 13 % (а в ряде случаев и выше); С 1 января 2026 года правила ещё более ужесточаются. Ниже разберёмся‚ какие именно изменения вступают в силу и как минимизировать потери.
Почему ИП не может воспользоваться «жилищной» льготой
Федеральный закон от № 462-ФЗ внес критические поправки в статью 217.1 НК РФ. Суть: освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости после 3-5 лет владения не распространяется на объекты‚ которые использовались в предпринимательской деятельности.
- Если в ЕГРН или в декларации ИП указывался код ОКВЭД «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества» или «Торговля недвижимостью»‚ налоговая автоматически считает объект «бизнес-активом».
- Даже если квартира была оформлена на физлицо‚ но в договоре купли-продажи указано‚ что она «использовалась в предпринимательской деятельности»‚ льгота аннулируется.
Какой налог платить в 2026 году
НДФЛ по ставке 13 % (или 15 %)
Доход от продажи облагается НДФЛ:
- 13 % — для доходов до 2‚4 млн руб.;
- 15 % — для части дохода‚ превышающей 2‚4 млн руб. (новый порог действует c ).
Уменьшение налога: вычеты 2026
Если льгота «3-5 лет» отменена‚ остаётся два способа уменьшить базу:
- Имущественный вычет — 1 млн руб. (не зависит от стажа владения).
- Документальные расходы — можно вычесть фактическую цену покупки и все улучшающие затраты (ремонт‚ нотариус‚ ипотечные проценты).
Пример:
ИП купил склад за 5 млн руб. в 2024 г.‚ продал за 7 млн руб. в 2026 г. Документальные расходы подтверждены.
- Налоговая база: 7 млн – 5 млн = 2 млн руб.
- НДФЛ: 13 % × 2 млн = 260 тыс. руб.
Влияние системы налогообложения ИП
| Режим | Учёт в бизнесе | Налог при продаже |
|---|---|---|
| УСН «Доходы» | Доход от продажи не включается в УСН-базу | НДФЛ 13/15 % отдельно к декларации 3-НДФЛ |
| УСН «Доходы-Расходы» | Можно включить расходы покупки в УСН-расходы до момента продажи | НДФЛ 13/15 % отдельно |
| патент | На патенте не отражается | НДФЛ 13/15 % |
Пошаговый алгоритм‚ как сдать декларацию
- До 30 апреля 2027 г. подайте 3-НДФЛ за 2026 год через ЛК ФНС или лично в ИФНС.
- Приложите:
- Договор купли-продажи 2026 г.;
- Документы подтверждающие расходы (ДКП 2024 г.‚ чеки‚ акты выполненных работ);
- ЕГРН/выписка без долгов;
- Уплатите налог до 15 июля 2027 г.
Как избежать повышенного налога законно
Перевести объект из бизнеса в личное владение
Шаги:
- Исключить код ОКВЭД из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
- Отразить выбытие основного средства в декларации УСН (если применяется «Доходы-Расходы»).
- Дождаться 3 лет (для жилья) или 5 лет (для прочей недвижимости) с даты перевода.
Продажа долей супругам
Если недвижимость куплена в браке‚ можно оформить доли 50/50. Тогда каждый супруг получит право на вычет 1 млн руб.‚ всего 2 млн руб. семье. Однако в 2026 году налоговая смотрит на фактическое использование: если кто-то из супругов значился ИП‚ доля «заработает» НДФЛ.
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: С 2026 г. ИП не платит налог на имущество‚ если объект использовался в бизнесе. Это освобождает от НДФЛ при продаже?
Ответ: Нет. Отмена налога на имущество юрлиц касается только ежегодного налога‚ но не касается НДФЛ при продаже.
Вопрос: Можно ли применить «инвестиционный вычет» при продаже коммерческой недвижимости?
Ответ: Нет. Инвестиционный вычет (ИИС) действует только для ценных бумаг.
| Параметр | До 2025 г. | С |
|---|---|---|
| Льготный срок владения для освобождения от НДФЛ | 3–5 лет | Не распространяется на объекты‚ использованные в бизнесе |
| Ставка НДФЛ на сверхдоход | 13 % | 13 % до 2‚4 млн руб.; 15 % свыше |
| Налог на имущество ИП | 1‚5–2 % | 0 % (при условии включения в перечень Минфина) |
Ключевой совет: если планируете продажу в 2026–2027 гг.‚ начните подготовку заранее: пересмотрите ОКВЭД‚ закройте патентную деятельность и дождитесь 3–5 лет «чистого» владения. Это единственный способ сохранить право на нулевой НДФЛ.