Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

С 2026 года продолжают действовать переходные положения, которые позволяют сдавать отчётность как по новой, так и по старой форме декларации УСН․ Главное — соблюсти срок до 27 апреля 2026 года․ Если вы — индивидуальный предприниматель на упрощёнке и в 2025 году приобрели недвижимость (офис, склад, торговый объект и т․д․), этот материал поможет правильно признать расходы, учесть НДС и не ошибиться в расчёте авансовых платежей․

Какие расходы на недвижимость можно отнести к «уменьшающим»

По ст․ 346․16 НК РФ к расходам на приобретение недвижимости относятся:

Цена покупки по договору купли-продажи / ДДУ;
Госпошлина за регистрацию права собственности;
Услуги риэлтора и оценщика;
Страхование имущества при условии, что договор заключён в связи с приобретением объекта;
Кредитные проценты, если займ оформлен на покупку конкретного объекта недвижимости․

Важно: расходы признаются в том периоде, когда они фактически оплачены и когда объект введён в эксплуатацию (п․ 2 ст․ 346․17 НК РФ)․ С 2026 года налоговики продолжают отслеживать оба условия через онлайн-ККТ и систему ГИС «Электронный бюджет»․

Порядок списания стоимости объекта

Если объект стоит до 200 000 руб․

Материальный актив признаётся основным средством, но его полная стоимость относится на расходы разово в момент ввода в эксплуатацию (п․ 3 ст․ 346․16 НК РФ)․

Если объект стоит 200 000 руб․ и выше

Применяется квартальное начисление․ Последовательность действий:

Определить первоначальную стоимость (включаем все фактические расходы из п․ 1)․
Разделить стоимость на равные доли и учесть равными частями по итогам каждого квартала до конца налогового периода․
Отражать в КУДиР (книга учета доходов и расходов) строкой «Приобретение основных средств»․

Пример: вы купили склад за 3 600 000 руб․ и ввели его в эксплуатацию ․ Осталось 3 квартала 2026 года․ Каждый квартал можете списывать 1 200 000 руб․ (3 600 000 / 3) и уменьшать налоговую базу․

НДС при УСН «Доходы минус расходы»

Освобождение от НДС

ИП на УСН освобождаются от НДС, если за 2025 год выручка не превысила 60 млн руб․ (п․ 4 ст․ 346․13 НК РФ)․ В 2026 году порог оставлен без изменений․

Когда НДС всё-таки придётся уплатить

Если вы сами выставили счёт-фактуру с НДС покупателю;
Если приобрели недвижимость у иностранного продавца, не состоящего на учёте в РФ;
Если ввезли объект из-за границы (импорт НДС)․

Учёт НДС при вводе объекта в эксплуатацию

ИП на УСН не принимает к вычету НДС, поэтому вся сумма налога, предъявленная продавцом, увеличивает первоначальную стоимость объекта и списывается в составе амортизационной группы․

Авансовые платежи и годовая декларация

Упрощёнка в 2026 году сохраняет обычную схему:

Период	Срок уплаты аванса	Доходы за период	Расходы за период
1 кв․	1 000 000	800 000	30 000
1 полугодие	2 200 000	1 900 000	45 000¹
9 мес;	3 000 000	2 600 000	60 000²
Год	4 000 000	3 400 000	90 000³

¹ 2 200 000 – 1 900 000 = 300 000 × 15 % = 45 000 – 30 000 (1 кв․) = 15 000 к доплате․
² 3 000 000 – 2 600 000 = 400 000 × 15 % = 60 000 – 45 000 = 15 000 к доплате․
³ 4 000 000 – 3 400 000 = 600 000 × 15 % = 90 000 – 60 000 = 30 000 к доплате․

Отражение в КУДиР и декларации УСН

КУДиР: строка 240 «Расходы на приобретение, сооружение, изготовление основных средств»․
Декларация УСН:
- Раздел 2․2, строка 130, ввод в эксплуатацию;
- Раздел 2․2, строка 140 — сумма расходов по кварталам;
- Раздел 1․2, строки 020, 040, 070, 100 — авансовые платежи․

Что нового в 2026 году (кратко)

ФНС принимает старую и новую форму декларации; сдать можно до 27 апреля 2026 года․
Порог выручки для освобождения от НДС остаётся 60 млн руб․
В Удмуртии и ряде регионов — налоговые каникулы на 2 года для вновь зарегистрированных ИП на УСН․
С 2026 года изменились ставки страховых взносов: для ИП — фиксированный взнос 49 500 руб․ + 1 % сверх 300 000 руб․

Чек-лист «Не забудь»

✔ Проверьте договор на недвижимость и оплату: даты и суммы должны совпадать с КУДиР․
✔ Зарегистрируйте право собственности в Росреестре и получите выписку ЕГРН․
✔ Если применяете онлайн-ККТ, проверьте, что все РКО/ПКО прошли через кассу․
✔ Сравните выручку за 2025 год с 60 млн руб․ для контроля НДС․
✔ Подготовьте декларацию УСН заранее (до 27 апреля 2026) и запаситесь электронной подписью․

Покупка недвижимости для ИП на УСН «Доходы минус расходы» требует чёткого соблюдения сроков, правильного распределения расходов по кварталам и контроля порога выручки для НДС․ Если следовать приведённым рекомендациям, вы сократите налоговую базу на законных основаниях и избежите претензий ФНС․