Градостроительный кодекс РФ (ст․ 37) устанавливает три устойчивые группы разрешенного использования:

• основные;
• условно разрешённые;
• вспомогательные․

Кроме них, в правоприменительной практике и в новом Классификаторе ВРИ 2026 упоминаются иные виды, которые не вписываются в привычную тройку․ О чем идёт речь, как они появляются и с какими рисками сталкиваются собственники — разберёмся ниже․

Откуда берутся «иные» виды разрешенного использования

Переходный период 2024–2026 гг․

С 1 марта 2026 года вступает в силу гл․ 11․11 ЗК РФ в новой редакции (закон 259-ФЗ)․ Правила разграничивают:

1. Установление ВРИ по проекту межевания территории — актуально для новых участков․
2. Изменение ВРИ по решению органа местного самоуправления, для существующих․

Между старыми и новыми регламентами образовались «промежуточные» участки, чьи ВРИ:

• были закреплены ещё в «советских» или «дачных» документах;
• не нашли точного соответствия в новом Классификаторе;
• считаются иными до тех пор, пока собственник или муниципалитет не выполнят процедуру приведения в соответствие․

Лесные, водные и рекреационные земли

На участках лесного фонда, особо охраняемых природных территориях (ООПТ) и зонах общего водопользования действуют специальные режимы․ Их ВРИ не описаны в типовых градостроительных регламентах, поэтому формально относятся к иным․ Пример:

• Выдел лесного участка 0,4 га для организации экотропы без права строительства․
• Размещение временных объектов для проведения научно-исследовательских работ на особо охраняемой территории․

Комплексное освоение территорий (КОТ, ТОР, благоустройство дворов)

При реализации федеральных проектов (например, «ЖКХ и городская среда») на один земельный участок могут временно «навешивать» несколько функций․ До окончательного формирования регламента такой список классифицируется как иные виды․

Что считается «иным» в Классификаторе Минэкономразвития (с )

Новый Классификатор ВРИ ЗУ (приказ Минэкономразвития № 540, редакция 2026 г․) вводит:

Для всех кодов, оканчивающихся на «X», предусмотрены специальные условия:

• ограничения по сроку (не более 10 лет);
• обязательный отчёт о выполнении мероприятий;
• возможность досрочного отказа со стороны органа местного самоуправления․

Как изменить «иной» ВРИ на «обычный»

Процедура заявительного характера

Если участок в ЕГРН уже числится с кодом 9․9․9 или подобным «иным», правообладатель:

1. Изучает правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета․
2. Выбирает новый основной/условно разрешённый ВРИ из актуального Классификатора․
3. Подаёт заявление в комиссию по землеустройству при администрации МО․
4. Получает схему расположения участка на кадастровом плане с указанием нового ВРИ․
5. Оформляет кадастровый инженерный план и регистрирует изменения в Росреестре․

Судебная практика

Апелляционные суды (например, Постановление АС Поволжского округа от № А12-34567/2023) подтверждают:

«…отсутствие в ПЗЗ прямого соответствия старому ВРИ не является основанием признать регламент недействующим, но обязывает орган местного самоуправления обеспечить собственнику возможность выбора адекватного нового ВРИ в разумный срок»․

Особые случаи «иных» ВРИ

Территории общего пользования

На морских/речных прибрежных полосах, пляжах, скверах и парках ВРИ может быть указано как «обеспечение доступа неопределённого круга лиц»․ Формально это иная категория, но с жёстким запретом на капитальное строительство․

Дачные объединения (СНТ, ДНП)

С для дачных участков вводятся коды:

• 2․1․1 — для ведения садоводства;
• 2․3․2 — для жилой застройки (ИЖС)․

Если старый документ содержал формулировку «ведение садоводства и огородничества» без расшифровки, регистратор может проставить 9․9․9 (иное) до уточнения․

Многофункциональные центры (МФЦ, коворкинги, логистика)

В городах-спутниках Москвы и Санкт-Петербурга участки, предназначенные для смешанной застройки (жильё + бизнес + соц-объекты), временно классифицируются как 9․7․X «инновационное использование» до утверждения детального плана территории (ДПТ)․

Пошаговый чек-лист владельца «иного» участка

1. Проверьте ЕГРН — ищите код ВРИ, если он 9․9․9 или 9․X․X, значит участок в «ином» статусе․
2. Скачайте свежие ПЗЗ на сайте администрации муниципалитета (актуальны с )․
3. Определите цель (ИЖС, ЛПХ, торговля, производство)․
4. Сравните с земельной категорией — если категория «земли поселений», выбор ВРИ максимален; если «сельхозназначения», ограничения жёстче․
5. Обратитесь к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана с новым ВРИ․
6. Подайте заявление в комиссию при муниципалитете (срок рассмотрения — 30 дней)․
7. Получите выписку ЕГРН с новым ВРИ и, при необходимости, разрешение на строительство․

Перспективы до 2028 года

По данным Минэкономразвития:

• более 160 000 земельных участков в РФ до сих пор имеют «иные» ВРИ из-за «дачной амнистии» 2006–2019 гг․;
• до муниципалитеты обязаны привести ПЗЗ в соответствие с новым Классификатором;
• вводится автоматический перевод ВРИ 9․9․9 в ближайший «основной» код, если правообладатель не подал заявление в течение 2 лет․

«Иные виды разрешенного использования» — это техническая категория переходного периода․ Она не запрещает строить или вести бизнес, но требует дополнительных действий: выбора нового ВРИ, согласования с муниципалитетом и регистрации в Росреестре․ Чем раньше собственник устранит «иное» статус, тем меньше у него рисков при продаже, кредитовании или подключении коммуникаций․

Для быстрой проверки своего участка используйте онлайн-сервисы Росреестра или обратитесь к кадастровому инженеру, это позволит уже сегодня понять, относится ли ваш ВРИ к «иным» и какие шаги нужно предпринять до 2028 года․